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常宁市场调研报告(正式)

发布时间:2018-11-17 04:32 类别:常宁

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  常宁市场调研演讲(正式)_经济/市场_经管营销_专业材料。很是详实的湖南衡阳常宁房地产市场调研演讲

  常宁“南门湖”项目 查询拜访研究演讲 市调布景 鉴于贵司位于常宁市南门湖项目标开辟规模之大、开辟 规格之高,为了对项目科学精确的市场定位供给大量的 市场根据,我司从2011年3月21日至4月15日针对常宁 市、常宁市周边乡镇以及常宁周边县区进行一次为期26 天的深切的市场调研。 调研人员:除我司派出6名精壮人员外,还在衡阳本地礼聘6名在校 大学生进行协助, 调研体例:我司采用了现场走访、实地查询拜访、随机问卷查询拜访等多种 调研体例,收集了大量一手数据。 调研行程:此次调研我司行程愈3000公里,走访了衡阳的常宁、耒 阳、祁东、衡阳,郴州的桂阳,永州的祁阳等三市六县。 常宁及周边各个市县市场查询拜访路线天时间,细致了 解祁东市场环境及收集、 统计、阐发各个楼盘的 消息材料 ? 祁东 县 衡南 县 逗留3天时间,细致领会衡南市 场环境及收集、统计、阐发各个 楼盘的消息材料 ? 松柏镇 祁阳 县 ? 官岭镇 常宁 市 盐湖镇 耒阳 市 逗留7天时间,细致领会耒阳市的市 场环境及收集、统计、阐发各个楼盘 的消息材料,包罗常宁到耒阳的途中 在盐湖镇做市场问卷查询拜访 ? 逗留4天时间,细致领会祁阳县的 市场环境及收集、统计、阐发各个 楼盘的消息材料 ? 洋泉线天时间,细致领会市场环境 及收集、统计、阐发各个楼盘的消息材料, 及做市场查询拜访问卷;且周边的松柏、官领、 洋泉镇占用2天时间做市场问卷查询拜访 桂阳 县 逗留7天时间,细致领会桂阳县的市 场环境及收集、统计、阐发各个楼盘 的消息材料,包罗前去常宁的途中在 罗桥镇做问卷查询拜访 ? 市调行程 3月21日—3月30日 常宁市房地产及贸易查询拜访 A组:3月31—4月1日 衡南县房地产及贸易查询拜访 A组:4月2日—4月3日 祁东县房地产及贸易查询拜访 3月31—4月1日 B组 3月31—4月1日 常宁市消费者问卷查询拜访 4月4日—4月5日 常宁周边乡镇问卷查询拜访 祁阳县房地产及贸易查询拜访 桂阳县房地产及贸易查询拜访 耒阳市房地产及贸易查询拜访 4月6日—4月8日 4月9日—4月10 日 4月11日—4月15日 常宁市房地产及贸易查询拜访 3月21日—3月22日 常宁市城市情况熟悉 我司于3月21日从长沙出发,21日下 午抵达常宁市,22日对常宁市城市环 境、道路情况以及项目地块周边情况 进行初步查询拜访。 项目一期地块临宜水部门 莲花车站 常宁街景 常宁街景 常宁街景 3月23日—3月25日 常宁市房地产市场查询拜访 我司针对常宁市在销房地产项目进行了深切的 市场普查。4天时间共走访合作项目18个,基 本涵括了常宁市场目前在销的次要项目。此中 帝煌山庄 帝煌山庄 有: 高档社区项目:帝煌山庄、万象凤凰城、东方 水岸明珠、宜水新城等 中型小区项目:华东艳城、东方名都、巴黎春 宜水新城在装修售楼 部 外滩首府围挡 天、瑞丰苑等 小型项目:财富大厦、龙兴阁、金城名都等 财富大厦售楼部 华东艳城现场售楼部 3月26日 常宁市城市规划成长查询拜访 针对常宁市规划的“三区四片”进行 查询拜访,并对各片区的劣势资本进行走 访查询拜访。 西门湖 西门湖 北门湖 北门湖 市当局 3月27 项目地块实地查询拜访 为了对项目规划设想提出精确建 议,我司对项目地块内部情况及 各地块前提进行了实地查询拜访。 地块一期南侧临宜水部门 地块一期南侧临宜水部门 即将被南门湖所融合的兰江水 项目地块俯瞰 估计为南门湖的地块部门 3月28日—3月30日 常宁市贸易市场查询拜访 为了领会常宁市贸易成长情况及 现状,并为项目贸易定位供给资 解放路 东方广场 料及数据,我司针对常宁市次要 商圈及贸易市场进行了深切领会 查询拜访。 东方广场 东正街 群英路福洪百货 青阳路生源百货 东正街荣华商贸城 东正街东方百货 常宁市问卷查询拜访 3月31日—4月3日 常宁城市问卷查询拜访 此次市场调研中,包罗乡镇部门, 我司共投放问卷500份,收回无效 问卷475份,此中城市部门85份, 乡镇部门390份。 城市问卷部门由我司两名留守人员 及从衡阳市高校礼聘的6名市调人 员共8人,在常宁市进行了为期4天 的问卷查询拜访。问卷次要针对常宁市 人流较为集中的贸易、银行以及效 益较好的机关事业单元等部门展开。 4月4日—4月5日 常宁周边乡镇问卷查询拜访 常宁周边乡镇问卷查询拜访中,我司针 对常宁三个重点规划镇(松柏、洋 泉、罗桥)以及其他位于省道旁的 的乡镇:官岭、柏坊、庙前、盐湖 等进行了问卷查询拜访。 为了给本项目成功开辟搜索可自创模式以及 并便于项目进行横向数据比力,我司针对常 宁市周边的县区进行走访查询拜访。 衡南县房地产及贸易查询拜访 3月31日—4月1日 衡南县是与常宁东北部相邻的县, 该县县治地点的云集镇是2008年左 右才从衡阳市市区内搬家至此。我 司针对衡南县的城市成长情况,商 业成长情况以及房地产市场进行了 查询拜访走访。 两天时间,我司在衡南县走访了华 城御花圃、江岸明珠、山川名城、 馨一花苑等4个房地产项目以及当 地的流一超市等贸易设备。 祁东县房地产及贸易查询拜访 4月2日—4月3日 祁东县是与常宁西北部相邻的县, 我司针对祁东县贸易成长以及房地 产市场进行了查询拜访领会。 查询拜访项目:东城国际、盛世宏成、 现代城 走访贸易:祁东大市场、天虹百货 祁阳县房地产及贸易查询拜访 4月6日—4月8日 祁阳县是常宁西部经济实力较强的 县,附属永州市。该县房地产市场 成长情况较好,具有必然的可自创 型。我司针对祁阳县贸易成长以及 房地产市场进行了查询拜访领会。 查询拜访项目:滨江豪庭、天宇第一城、 新城名都、政地方 走访贸易:万联超市、步步崇高高贵市 桂阳县房地产及贸易查询拜访 4月9日—4月10日 桂阳县是与常宁南部相邻的县,隶 属郴州市。我司针对祁阳县贸易发 展以及房地产市场进行了查询拜访领会。 查询拜访项目:金都汇、锦绣华庭 走访贸易:步步崇高高贵市 耒阳市房地产及贸易查询拜访 耒阳市是位于常宁东部的经济发财的县级市。该市的资本劣势 与常宁较为类似,因而其经济成长模式,城市运营模式以及发 地产成长都将为本项目标成功运作供给优良的自创模式。以此 耒阳也是此次周边县区查询拜访中的重点。 4月11日—4月13日 耒阳市房地产市场查询拜访 鉴于耒阳市房地产市场的成长程度, 我司对耒阳市场进行了深切的查询拜访了 解,认为本项目产物定位供给自创模 式。 走访项目:紫荆府、嘉盛全国城、金 棫地方、协调花苑、国贸新城、中星 时代广场。 4月14日—4月15日 耒阳市城市及贸易成长查询拜访 为调查耒阳市城市成长模式,以及商 业成长示状,我司对耒阳次要城区重 点市政设备以及主要贸易设备进行调 查走访,认为本项目运作供给自创思 路。 市政设备:发现家广场、神农广场、 沿江风光带 贸易设备:海琼百货、步步崇高高贵市、 家福乐超市 市调数据查询拜访统计阐发 常宁市 衡南县、祁阳、桂阳、祁东、耒阳 1、宏观布景阐发 1.1经济成长情况 常宁市十一五期间GDP走势图 160 140 120 100 80 60 40 20 0 16.00% 14.00% 12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00% 2006 68.54 12.90% 2007 87.19 15.00% 2008 103.23 10% 2009 119.54 14.90% 2010 143.13 13.40% GDP(亿元) 增加率 “十一五”期间,常宁市国民出产总值以平均每年13.24%的速度高速增加, 2010年,国民GDP达到143.13亿元。按照GDP与房地产成长模式对比,常 宁房地产行业进入了高速成长阶段。 国民GDP多年呈高速成长,将推进房地产行业高速成长 22 1、宏观布景阐发 1.2财产布局 2010 31.46 21.98% 2009 28.86 24.14% 2008 28.31 27.42% 2007 22.38 25.67% 17.35 0% 第三财产比 重 35.17% 第一财产比 重 21.98% 61.33 42.85% 47.43 39.66% 42.59 41.26% 38.53 44.19% 31.82 50.34 35.17% 43.25 36.18% 32.33 31.32% 26.28 30.14% 19.37 60% 第二财产比 重 42.85% 常宁市2010年三次财产布局 2006 ? 2010年,常宁市三次财产财产布局 为21.98:42.85:35.17;财产布局 趋势合理,呈现出“产、工、贸一 条龙”的经济成长模式。 100% 25.31% 20% 46.43% 40% 28.26% 80% 第一财产添加值(亿元) 第三财产添加值(亿元) 第二财产添加值(亿元) ? 在“十一五”期间常宁市第二财产 与第三财产总量持续添加,带动了 财产升级以及城市转型,推进了城 市的快速成长。 经济总量在不竭提拔的过程中,第二财产比重不竭加大, “工业常宁”已然呈现 23 1、宏观布景阐发 1.3第二财产成长情况 ? 新一届当局上台后,将“工业强市”作为常宁市经 济成长的主要计谋,但愿依托常宁市各类资本优 势,成长深加工工业,而且更好的衔接沿海财产转 移。 ? 目前常宁市有中粮、五矿、中建材三家央企强势进 驻。一个县市有三家央企同时进驻这也是不多的, 这也是常宁财产升级的龙头企业。 ? 刚过春节常宁市就迎来了6家台企集体落户常宁 市,6个项目总占地500亩以上,总投资5亿元以 上,别的还有法资企业落户常宁宜阳工业园 五矿集团 中建材 因为第二财产的高速成长,常宁经济将步入高速成长的快车 道。第二财产的快速成长,将带动常宁市居民收入添加,从而 拉动常宁贸易消费及投资市场的兴旺,使第三财产有用更大的 成长空间。这也将极大的促使常宁市房地产行的开速成长和品 24 质提拔。 1、宏观布景阐发 1.4城市成长计谋 ? 依托资本劣势,鼎力成长以化工、建材、冶炼、陶瓷、农副产 品加工为主导的城市工业。 ? 依托优良旅游资本制造“天堂山-西江”风光名胜区的旅游服 务基地。 ? 通过快速的城市扶植,制造情况漂亮、具有浓重滨水特色的山 水园林城市。 ? 力争在五年内将常宁市打形成湖南省经济十强的县区。 计谋将启动常宁市 新一轮城市扶植及 房地产开辟高潮 新常宁正在兴起 25 1、宏观布景阐发 1.5.1“新国八条”影响分 析 2011年1月26日, 国务院常务 会议再度推出新政,要求强化 不同化住房信贷政策,对贷款购 买第二套住房的家庭,首付款 比例不低于60%,贷款利率不低 于基准利率的1.1倍,简称“新 国八条”。 26 1、宏观布景阐发 1.5.1“新国八条”影响阐发 ? 常宁市目前施行金融政策不只施行了二套房6成首付,并且还遏制发放 出衡阳地域以外的外埠人购房贷款。 ? 目前常宁市大部门房地产项目首套房的首付比例最低为4成,有的则达 到5层,这与二套房6成的首付金额差距不大,限贷政策对市场的影响 力无限。 ? 因为房价以及开辟程度的影响,常宁购佃农户中一次性付款以及分期 付款的比例较大,近一步较小了限贷政策对市场的影响。 ? 跟着电梯房产物的推出,以及全体房价的提拔,将来限贷政策的影响 将在市场中凸显出来,是那些买大面积改善型需求的客户遭到必然影 响。 27 1、宏观布景阐发 1.5.2“限购令”影响阐发 各地限贷政策: 长沙: 限小不限大,限“刚需”不限“改善需求”,限新房不限二手房。 以90㎡为界,90㎡以下的产物只限在长沙市具有两套房以下的长沙市居民以及可以或许 供给栖身证明,具有一套房以内的外埠居民采办。90㎡以上产物不受限制。被称为 “最温柔的限购令”。 广州: 一:坚定遏制炒房,户籍家庭和常住非户籍家庭(一年纳税声明),限购一套房; 二:很是驻家庭不准在广州采办;三:未满18岁 不得零丁采办商品房;四:境外购 房,按照国度相关政策施行。 深圳: 在深圳临时实行限制居民家庭购房套数政策:深圳市户籍居民家庭(含部门炊庭成 员为深圳市户籍居民的家庭),限购两套住房;可以或许供给在深圳市一年以上纳税证 明或社会安全缴纳证明的非深圳市户籍居民家庭,限购一套住房。 28 1、宏观布景阐发 1.5.2“限购令”影响阐发 ? 省会长沙与广东是与常宁经济较为亲近的区域,也是常宁市居民异地 购房的次要区域。 ? 各个城市的“限购令”次要是遏制投契性需求,限制采办第三套房。 ? 对于常宁异地购房者而言,大大都考虑的都是异地投资需求,因而也 在各城市限购范畴内。 ? 因为各地的限购政策,将使常宁市大部门异地置业投资资金回流,从 而充分常宁市的房地产市场需求。 ? 因为一、二线城市的限购政策,将差遣一些投契性需求转战三、四线 城市,这将可能使常宁市场迎来一批投契性需求客户。 “限购令”次要调控的是一、二线城市,对于常宁如许的三、四线城 市而言,影响力无限。面对调控将使大量的异地置业投资资金回流, 而且会差遣一部门投契需求进入三、四线城市,这将对常宁市房地产 市场发生必然鞭策感化。 29 2、城市成长情况 2.1城市成长规划 ? 按照常宁市城市特点,城 市空间被规划为“一城、 二水、三团”;二水指宜 水、潭水;三团是指以宜 焦点 片 宜阳 片 水、潭水划分的三个组 团。 ? 按照城市功能的分歧,常 宁城市区域被划分为四个 片区:焦点片区、宜阳片 区、培元片区、泉峰片 培元片 区。 材料来历:《常宁市城市总体规划(2006-2020)》 30 2、城市成长情况 北扩西拓: ——常宁市近期次要以向北、向西成长 31 材料来历:《常宁市城市总体规划(20062020)》 2、城市成长情况 2.2城市现状阐发 贸易抽象是城市品尝及档次最佳的表现也能充实的反映 城市成长的现状: ? 群英路:道路两厢集中了大量低档品牌店以及多福洪百货、东升 百货等大型超市。但该道路两厢贸易人流较少,贸易运营情况较 差。 ? 东正街:该路段集中了常宁集贸大市场、荣华市场、东方百货、 大量中低档服装、电器超市以及日杂百货批发店,全体运营情况 较差,运营档次较低。而然,这里的贸易人流却远高于群英路两 厢。 可见常宁市的贸易焦点区域并不是城市主干道,而是形 象情况较差的东正街,而这与城市规划成长是极不相符 的。 32 2、城市成长情况 2.3城市现状阐发 耒阳街景 祁东街景 桂阳街景 祁阳街景 在我司走访的常宁周边的几个同级别城市中除衡南县外,能够较着的发觉: 非论贸易业态形成,仍是运营品牌档次亦或者是贸易富贵程度,都要优于常 宁市。能够不客套的说,常宁的城市成长示状比拟周边的城市而言是较差 的。但从另一个角度来看,常宁的城市升级是必然的,并且具有较大的提拔 空间。 33 2、城市成长情况 2.4城市贸易成长阐发 统计数据显示:2009年常宁市社会消费品零售总额为33.76亿元。相 比的耒阳市的52.59亿元、桂阳县的40.35亿元、衡南县的35.7亿元 而言,常宁市的城市贸易成长相对较为掉队。而与耒阳市比拟,同 期间内差距近20亿的社会消费品零售总额也申明了常宁市的贸易还 具有极大的提拔空间。 60 50 40.35 2009年社会消费品零售总额横向比力(亿元) 52.59 40 30 20 10 0 33.76 35.7 23.66 常宁 衡南 耒阳 祁阳 桂阳 材料来历:常宁市国民经济统计公 报 34 2、城市成长情况 ? 常宁市城市贸易业态 次要以中大型超市、 中低档品牌店为主, 全市目前少少有高档 品牌进驻。 ? 目前常宁市的贸易模 式仍是以“农贸型商 业”为主导,各类商 业均环绕集贸大市场 结构,导致全体贸易 抽象,运营情况较 差。 ? 品牌贸易、精品贸易 在常宁市还不成气 候,非论是运营品牌 的档次仍是运营货物 均满足不了居民日益 提高的贸易消费需 求。 东正街低档服装超市 常宁规模最大的东方百货 低档服装超市 荣华商贸城内批发摊点 东方百货零售区 中低档服饰品牌店 常宁集贸大市场内 东方百货超市内货架 宜阳路上本土生源百货 35 2、城市成长情况 贸易成长程度不高,不克不及满足市民的贸易 需求 统计数据显示:受访者中有156人对常宁市的贸易现 状不太满足,占34.06%;而认为很是不敷的也有40 人,占8.73%。一个城市中,有跨越40%的人感觉贸易 不太满足 34.06% 根基满足 52.18% 很是不敷 8.73% 完全满足 5.02% 不克不及满足消费需求,也印证了常宁市贸易成长程度的 不高的现状。 材料来历:市调统计数据 特地购物 78.43% 商居民消费习惯尚不成熟,城市业态亟待 提拔 统计数据显示:常宁的受访者中有320人是为了特地 购物才上街消费,占78.43%。可见,可供市民休闲购 物的业态在常宁市尚属空白。由此影响,常宁市民休 闲购物的消费习惯还尚未构成,一种集购物、休闲、 为文娱才上街 7.84% 文娱等业态于一体的大型贸易分析体呼之欲出。 约会用餐时上 街1.96% 购物趁便吃饭 11.76% 材料来历:市调统计数据 36 2、城市成长情况 中高档贸易成为市场需求的支流 统计数据显示:在贸易需求档次方面,受访者中有 330人对中等档次的贸易需求较大,占74.49%,需要 高档贸易的受访者有30人,占6.77%。可见中高档商 中档 330 74.49% 通俗 83 18.74% 高档 30 6.77% 业成为了市场的主力需求,而这也是常宁市贸易的市 场空白点。 材料来历:市调统计数据 其他 25 5.71% 购物 42 9.59% 休闲文娱 123 28.08% 市民对尚处于空白点的贸易文化设备需求较大 统计数据显示:受访者中认为常宁市缺乏文化设备的 有207人,占47.26%,认为常宁缺乏休闲文娱设备的 有123人,占28.08%,这也申明了常宁市民对这方面 贸易业态的需求程度。而就常宁市目前的贸易现状而 言,休闲文娱设备面对着全面升级,而文化设备则完 文化 207 47.26% 餐饮 41 9.36% 满是市场空白点。 材料来历:市调统计数据 37 2、城市成长情况 耒阳海琼百货 海琼百货内部运营情况 海琼百货内部扶梯 祁东影剧院 祁阳万联超市 桂阳步步崇高高贵市 从我司对常宁周边的几个县区的走访查询拜访的环境来看,耒阳的海琼百货曾经呈现 了百货卖场的业态形式,其业态形式之高端曾经走在了常宁周边县区的前列;而 祁东也有了星级影院;祁阳、桂阳的超市运营档次及运营情况也要优于常宁市。 能够说:周边各个城市的贸易业态组合以及贸易运营档次均要优于常宁。 38 2、城市成长情况 2.5城市成长情况 ? 近年来,常宁市接踵新修了群英西路、青阳北路、环城 西路、外环西路,拉开了城市骨架,初步建成了环城交 通收集; ? 革新了泉峰路、青阳路、群英路、解放路、交通路、北 外街、草桥街、桃江路、劳动路、公园路等街道,构成 了“四纵六横”城市款式。 春风广场 ? 先后启动了宜阳工业园扶植,南门湖、西门湖扶植,宜 水、潭水风光带扶植,群英东路、一环东路扶植。 ? 加速了3个星级宾馆扶植,建成了春风、泉峰等市民广 场,完成了6条次要街道的沥青化,城市进一步净化、 亮化、绿化、美化。 常宁目前以及进入了城市扶植的高峰期,各类城 市根本设备正在逐步完美;房地产开辟扶植火热 进行;城市规模及城市档次正在不竭的提拔。 西二环路 39 3、区域房地产市场阐发 3.1房地产市场成长情况 近年来,常宁市加大了城市根本设 施扶植的力度,截止2010年,常宁 市全社会固定资产投资达43.26亿 元,增幅达36.50%。但常宁市的固 定资产投资次要针对的是城市根本 设备扶植,彩票复式规律而房地产投资的相对较 少。2010年,常宁市房地产开辟投 资为2.7亿元,尚不及固定资产投 资的十分之一,而这种闪现已持续 多年,可见常宁市房地产市场成长 程度不高。 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 43.26 43.20% 29.19 23.70% 16.11 18.8 16.70% 22.94 22% 50.00% 45.00% 40.00% 36.50% 35.00% 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00% 2006 2007 2008 2009 2010 材料来历:常宁市国民经济统计公报 43.26 29.19 22.94 1.67 2008 2.18 2009 2.7 2010 房地产开辟投资(亿元) 全社会完成固定资产投资(亿元) 材料来历:常宁市国民经济统计公报 房地产开辟投资比重较小,市场成长程度不高 3、区域房地产市场阐发 3.2房地产开辟程度阐发 ? 近年来常宁市房地产市场已有必然成长,2009年常宁市房地产施工建筑面积为 47.7万㎡,市场中有近20个项目在同场竞技。虽有大量项目同时上市,但市场 的全体开辟程度较低。 目前常宁市房地产市场开辟物业以多层室第为主。这些多层项目规模较小,以 几万平方米以内的小规模项目为主,并且项目标规划设想理念掉队,栖身舒服 度难以获得包管。而高层电梯房产物在常宁尚属新颖事物,市场仍需培育。 在常宁房地产市场中,小区配套、物业办理等配套设备及办事尚处于成长初期 阶段,开辟商及购房者认知度不高,从而也影响了市场全体价钱的提拔。 ? ? 市场以多层室第开辟为主,全体开辟程度较低, 开辟档次亟待提拔 3、区域房地产市场阐发 3.3房地产市场所作情况 ? 目前常宁房地产市场有近20个项目在同场竞技。因为大大都项目是多层产物,并且 也不具备奇特的合作劣势,因而市场全体处于同质化恶性合作阶段。 ? 从市场发卖模式来看,常宁市场中各项目根基未按照《商品房预售办理条例》的规 定进行,一般还处在“买楼花”的阶段,仅是一块地的阶段就起头认筹发卖,这也 申明了常宁房地产发卖市场的极不规范。 ? 从常宁市各房地产项目标发卖程度来看,各个项目分歧程度的都有发卖员为推进成 交而随便许诺客户的现象呈现,发卖过程中发卖员的专业度及办事立场有待提高。 表现了常宁市场中购房者的不成熟。 ? 常宁目前大多项目采用了直销的发卖模式,街边发放传单争抢客源的营业员到处可 见。然而这些直销营业员专业程度及抽象较差,但对项目抽象所形成的负面影响更 大。同时,直销模式也使各个项目对市场中客户争抢严峻,市场恶性合作加剧。 市场处于低程度无序合作阶段,次序紊乱 3、区域房地产市场阐发 3.4市场供销阐发 2009(万㎡) 施工面积 增幅 发卖面积 增幅 完工面积 54.4 42.3% 22.5 89.1% 21.8 2010(万㎡) 47.7 -12.31% 29.9 33.1% 21.6 增幅 31.5% -0.92 因为常宁市房地产市场的不发财,导致很多统计数据的缺失,使之无法 精确的市场阐发。因而必需对数据进行的批改后方能利用,我司将分析 增幅等各类根本数据进行数据批改。 3、区域房地产市场阐发 3.4市场供销阐发 数据批改方式: 昔时供应量=昔时年开工面积+昔时市场存量 昔时存量=上年年开辟面积-昔时年官方统计发卖量 ? 因为常宁市场仍处于卖“楼花”阶段,各项目刚开工就曾经起头发卖。 而各项目只要在真正取得预售许可证后可能到房产局进行存案,因而官 方的市场统计数据将比现实的市场情况滞后,现实上年的发卖面积就是 是昔时官方统计数据。 昔时年现实销量=(1+上年增幅)*昔时年官方统计发卖量 ? 2010年发卖的产物大部门将在2011年取得预售许可证,而2011年还尚 未过完,因而发卖面积还不克不及进行统计,因而能够以2010年的发卖量增 幅,估算出2011年的存案登记量。从而使2010年的发卖量获得表现。 44 3、区域房地产市场阐发 3.4市场供销阐发 批改后数据: 2009(万㎡) 2010(万㎡) 官方统计数据 施工面积 开工面积 发卖面积 完工面积 市场存量 修负数据 54.4 32.6 29.9 21.8 8.9 官方统计数据 47.7 无 29.9 21.6 无 修负数据 47.7 26.1 39.8 21.6 24.5 54.4 无 22.5 21.8 无 2010年市场市场新开工面积为26.1万㎡,而昔时的市场供应量约为35万 方,而昔时的发卖面积则达到了约39.8万㎡,市场供销比达到0.88:1,市 场呈现求过于供的情况,市场进入快速成长阶段。 45 3、区域房地产市场阐发 3.4市场供销阐发 2011年市场存量阐发: 2010供应量+2010年存量-2010年发卖量=19.7万㎡ 2011年市场供给阐发: 常宁目前尚未打点未打点预售许可证的商品房 面积约为56.4㎡,而这部门产物则是目前曾经 面世起头发卖或即将在将来一两年内上市的产 品。加上原有的存量产物,2011年常宁的全体 市场供给量将达到70万㎡摆布。 46 3、区域房地产市场阐发 3.4市场供销阐发 2011年市场需求量预测: 通过对修负数据的阐发,2009-2010年,常宁市衡宇发卖面积以每年10万 ㎡摆布的速度在添加。按照这一增速,2011年常宁的市场估计发卖量将 达到50万㎡摆布。市场供需比估计将达到1.4:1。比拟2010年的0.88:1的 环境来看,市场供需布局较着发生了变化,攻击将较着大于需求,市场 合作加剧。 跟着常宁城市扶植及房地产开辟速度的加速, 市场供需布局将逐步调整为供大于求。常宁房 地产市场将面对愈加激烈的市场所作。 47 3、区域房地产市场阐发 3.5市场价钱阐发 城市 多层(均价) 高层(均价) 申明 常宁 衡南 祁东 祁阳 桂阳 耒阳 1600元/㎡ 1500-1600元/ ㎡ 无 2000元/㎡ 无 2400元/㎡ 2000元/㎡ 2200元/㎡ 2400元/㎡ 3100元/㎡ 2600元/㎡ 2800元/㎡ 祁东目前没有多层产物推出,因而多层无价钱。 祁阳市场因为全体供应量不足,导致价钱较高,达到3100 元/㎡ 桂阳目前没有多层产物推出,因而多层无价钱。 耒阳房地产市场所作激烈,全体均价为2800元。 ? 常宁市目前的房地产发卖均价多层室第为1600元/㎡,高层为2000元/㎡摆布。比拟常宁 周边各城市的房价而言,常宁市的价钱最低。 ? 看出因为常宁房地产市场的成长程度较低,以及低程度合作的加剧,使常宁市房价难以 获得一般的表现。 ? 但从另一个角度来看,只需通过优良的指导,并配以优良的产物,将使常宁市房价程度 获得一般的阐扬,能够说,常宁市的房价具有较大的上升空间。 48 3、区域房地产市场阐发 3.6房地产市场成长趋向 ? 从目前常宁房地产市场中发卖情况较好及受接待程度较高的帝煌山庄、 万象凤凰城、东方水岸明珠等项目标环境来看,真正遭到常宁市场接待 也就是这些产物质量较高、开辟开辟档次高,宣传手法新鲜高端的项目 才能真正的在市场中取得不变而长久的劣势地位。 ? 可见,将来常宁市的房地产市场所作将是在开辟理念、产物质量的层面 展开,产物的立异与求精将主导新一轮的常宁楼市合作。 常宁需要高端的开辟模式,更高质量的产物,为常宁 房地产市场树立新的标杆。跟着高质量的产物呈现, 常宁市场将全体提拔,房价将有一个大的飞跃。 4、房地产市场成长情况 4.1房地产市场板块研 究 城西板块 代表性 项目 瑞丰苑、邦 特嘉园、西 部风情、巴 黎春天 多层 瑞峰苑 宜水新城 宜阳板块 代表性 项目 玉溪水岸、 三江纯水岸 高层 物业类型 宜 玉溪水岸 阳 板 块 三江·纯水 岸 外滩首府 金城名都 东方·水岸明 珠 兴龙阁 旋城·东方名都 中兴大厦 物业类型 老城板块 代表性 项目 外滩首府、 东方水岸明 珠、旋城东 方名都、华 东艳城 高层、多层 邦特嘉园 城 群英 万象·阳光 西 城 西板 帝煌山庄 板 财富大厦 块 西部风情 块 巴黎春天 物业类型 群英西板块 代表性 项目 物业类型 帝煌山庄、 万象阳光城、 财富大厦 高层 幸福里 万象·凤凰 城 华东艳城 泉峰板块 代表性 项目 物业类型 幸福里、万 象凤凰城、 南国世家 高层、多层 南国世家 4、房地产市场成长情况 4.1.1焦点板块 依托老城区成熟的地段劣势博得市场,产物以高 层室第为主,但各项目标质量及价钱跨度大。 区域认知 价钱 物业类型 常宁城市原始成长区,贸易金融,文化文娱,医疗卫生,社会服 务等配套设备齐备,糊口便利。可是可用地空间无限,成长档次 遭到限制。 多层1600元/㎡,高层2100元/㎡ 多层、高层 户型面积 客户形成: 两房:77-95㎡ 三房:97-143㎡ 四房:150㎡摆布 常宁当地客户(公事员、私停业主)为主 4、房地产市场成长情况 典型项目:东方水岸明 珠 项目根本消息 占地面积 建筑面积 容积率 产物类型 户型区间 52亩 12万㎡ 3.56 多层、高层 两房:94.55㎡ 三房:120-130㎡ 四房:150㎡摆布 开盘日期 价钱 发卖情况 2010年 7月上旬开盘 电梯房均价2200-2300元/㎡ 楼梯房已售罄,电梯房所剩不 多 青阳北路和交通路的交汇处 客户描述: 焦点合作 力: 常宁当地机关事业单元人员/经商 人员 水景楼盘 情况嘈杂 该项目处于焦点地段,具有完美的城市 配套,水景楼盘的定位促使其成为目前 常宁发卖情况最好的项目之一。 项目位臵 分析阐发 项目问题: 4、房地产市场成长情况 典型项目:旋城东方名都 项目根本消息 占地面积 建筑面积 容积率 产物类型 60亩 21万㎡ 4.26 多层、高层 户型区间 两房:80多㎡ 三房:100㎡-130㎡ 四房:140多㎡ 楼梯房均价1700元/㎡ 价钱 客户描述: 发卖情况 楼梯房已售罄,2011年6月 推出电梯房 群英路与青阳路交汇处,东 风广场东侧。 常宁当地机关事业单元人员/经商人 员 焦点合作力: 水景楼盘、交通便当 项目问题: 情况嘈杂、建筑密度大 该项目处于市核心,位臵优胜,交通便当, 而且有大面积的贸易配套。项目全体投资 价值较高,栖身舒服度方面欠缺。 项目位臵 分析阐发 4、房地产市场成长情况 典型项目:外滩首府 项目根本消息 占地面积 建筑面积 容积率 绿化率 产物类型 户型区间 开盘日期 价钱 发卖情况 9397㎡ 40330㎡ 4.3 40% 高层 三房:120㎡ 四房:140㎡ 2010年6月下旬 开盘 均价2000元/㎡摆布 水景产物均价2400元/㎡ 在售 常宁市交通路民政局对面 (老北门桥旁) 客户描述: 常宁当地机关事业单元人员/经商 人员 楼层户数多,情况嘈杂 该项目位于老城区,周边情况嘈杂, 可是依托老城区的成熟糊口配套水景 劣势,使其临江电梯房均价达到2400 元/㎡。 焦点合作力: 地舆位臵,江景全电梯房 项目问题: 项目位臵 分析阐发 4、房地产市场成长情况 典型项目:华东艳城 项目根本消息 占地面积 建筑面积 70亩 10万㎡ 容积率 绿化率 产物类型 户型区间 2.14 35% 多层 三房:122㎡-128㎡ 四房:150㎡摆布 均价1500多元/㎡ 1期已售完,2011年4月 底2期开盘 客户描述: 焦点合作力: 项目问题: 价钱 发卖情况 常宁当地机关事业单元人员/ 经商人员 体量大,周边情况佳、位臵优 越、周边配套全 园林景观少、未人车分流 4、房地产市场成长情况 焦点板块其他次要在售楼盘情况: 项目名称 根基环境 金城名都 总占地24240多㎡ 容积率1.29 总建筑面积27760多㎡ 绿化率32.00% 总套数390户 三房:110㎡-150㎡ 兴龙阁 占地面积33026㎡ 户型面积区间:77.78-148.83㎡ 交房日期:2011年10月 户型 两房:77.78㎡-81.5㎡ 三房:97.42㎡ 三房:120.76㎡-142.83㎡ 均价1400-1500元/㎡ 价钱 均价1700元/㎡ 顶楼价钱为1610元/㎡,送顶楼 复式布局部门。 三楼价钱为1800元/㎡摆布。 4、房地产市场成长情况 4.1.2群英西板块 位于群英西路两厢,产物的全体质量较高,以多 层与高层为主。 区域认知 价钱 物业类型 该板块位于市核心的耽误线上,由主干道群英路贯穿工具。西邻 莲花车站,周边教育设备丰硕,成为市区中高档室第和商铺投资 的新兴区域。 多层1700元/㎡,高层2000元/㎡摆布 多层、高层 户型面积 客户形成: 两房:110-130㎡ 三房:120-140㎡ 四房:140-150㎡ 公事员及事业单元客户为主,定向开辟也拥有必然比例。 4、房地产市场成长情况 典型项目:巴黎春天 项目根本消息 占地面积 建筑面积 容积率 产物类型 一期占地50余亩 4.2万㎡ 2.88 多层、高层 户型区间 开盘日期 价钱 2房:90㎡摆布 3房:116.7㎡-126.5㎡ 2010-06-01 开盘 楼梯房均价1600元/㎡摆布, 客户描述: 电梯房1600元/㎡起价, 多为当地私停业主,部门返乡职业 人员 发卖情况 在售 外环西路与泉峰西路交汇 处 焦点合作力: 户型设想、结构合理 周边配套不全,体量小,绿化少 该项目标情况差,小区全体档次较 低,与对别传播鼓吹的“欧洲风情建筑 群”的推广包装抽象不符。 项目位臵 分析阐发 项目问题: 4、房地产市场成长情况 典型项目:西部风情 项目根本消息 占地面积 建筑面积 容积率 产物类型 户型区间 10408㎡ 34620.4㎡ 2.6 多层 三房:112.72㎡-138.12㎡ 价钱 发卖情况 均价1500元/㎡摆布 在售 西二环路与常洋路交汇处 客户描述: 多为当地私停业主,部门返乡 职业人员 焦点合作力:赠送面积,户型设想 项目问题: 体量小,楼间距窄 项目位臵 分析阐发 该项目引入了N+1的户型设想,且 有18㎡~26.4㎡的面积赠送,这也 是该项目博得市场的主要手段。 4、房地产市场成长情况 4.1.3城西板块 该板块虽有西门湖的景观劣势,但全体开辟程度不 高,仍然以多层室第为主。虽然版块内项目全体升 值潜力较大,但价钱相对较低。 区域认知 价钱 物业类型 户型面积 客户形成: 此板块位于西二环两侧。但周边私建房林立,虽有西门湖景观资 源劣势,但全体开辟质量较低。 多层1550元/㎡,高层1850元/㎡ 多层室第为主,辅以少量高层 两房:90-100㎡ 三房:110-140㎡ 四房:140-150㎡ 个别运营者、私停业主、事业单元及返乡臵业购房者 60 4、房地产市场成长情况 典型项目:巴黎春天 项目根本消息 占地面积 建筑面积 容积率 产物类型 一期占地50余亩 4.2万㎡ 2.88 多层、高层 户型区间 开盘日期 价钱 2房:90㎡摆布 3房:116.7㎡-126.5㎡ 2010-06-01 开盘 楼梯房均价1600元/㎡摆布, 客户描述: 电梯房1600元/㎡起价, 多为当地私停业主,部门返乡职业 人员 发卖情况 在售 外环西路与泉峰西路交汇 处 焦点合作力: 户型设想、结构合理 周边配套不全,体量小,绿化少 该项目标情况差,小区全体档次较 低,与对别传播鼓吹的“欧洲风情建筑 群”的推广包装抽象不符。 项目位臵 分析阐发 项目问题: 4、房地产市场成长情况 典型项目:西部风情 项目根本消息 占地面积 建筑面积 10408㎡ 34620.4㎡ 容积率 产物类型 户型区间 价钱 发卖情况 2.6 多层 三房:112.72㎡-138.12㎡ 均价1500元/㎡摆布 在售 西二环路与常洋路交汇处 客户描述: 多为当地私停业主,部门返乡 职业人员 焦点合作力:赠送面积,户型设想 项目问题: 体量小,楼间距窄 项目位臵 分析阐发 该盘引入了N+1的户型布局,户型 设想合理,且以赠送18㎡~26.4㎡ 面积的促销手段博得市场。 4、房地产市场成长情况 城西板块其他次要在售楼盘情况: 项目名称 根基环境 邦特嘉园 总占地30余亩 容积率2.10 绿化率30.00% 开盘日期: 2010年10月05日 瑞峰苑 总建筑面积57826㎡ 总套数400户 泊车位245个 绿化率35.1% 容积率2.7 开盘日期: 2010年10月28日 两房:95.7㎡-97.2㎡ 三房:119.5㎡-139.96 ㎡ 四房:147.8㎡ 楼梯房 均价1480元/㎡摆布 财富大厦 占地面积3000多㎡ 容积率5.0 开盘:2010年12月30日 交房:2011年10月 户型 三房:112.5㎡-128.35 ㎡ 三房:109㎡-140㎡ 价钱 楼梯房 3期均价1600元/㎡ 电梯房 均价为1900元/㎡摆布 4、房地产市场成长情况 4.1.4宜阳板块 该板块以市当局为焦点,坐拥北门湖之景观,以较 大的升值潜力与景观配套博得市场,目前也是市场 价钱最高的区域。 区域认知 价钱 物业类型 户型面积 客户形成: 该板块以市当局为焦点,依托北门湖鼎力成长质量室第,目前以 成为行业价值标杆。 高层2450元/㎡ 高层 三房:130㎡ 四房:150㎡ 公事员、私停业主 64 4、房地产市场成长情况 典型项目:玉溪水岸 项目根本消息 占地面积 建筑面积 容积率 气概 产物类型 户型区间 开盘日期 总套数 价钱 发卖情况 26786㎡ 99526㎡ 3.47 欧式风情建筑 高层(16层、19层、25层) 3房:130-150㎡ 4房:150㎡以上 2011年4月1日 400 均价2400-2500元/㎡ 在售 常宁市青阳北路(市当局北 侧) 客户描述: 常宁当地机关事业单元人员/经商人 员 焦点合作力:全电梯现房,有样板房,高质量 项目位臵 分析阐发 项目问题: 远离市核心,交通未便 该小区全电梯房规划设想、地中海 式园林景观和配套设备,都代表了 目前常宁市场的最高程度。其价钱 也是常宁市场标杆。 4、房地产市场成长情况 典型项目:三江纯水岸 项目根本消息 占地面积 建筑面积 容积率 产物类型 开盘日期 27814㎡ 68423㎡ 2.46 多层 2010-10-29 总套数 价钱 发卖情况 174 楼梯房,均价1680元/ ㎡摆布 在售 客户描述: 常宁当地机关事业单元人员/经商人员 焦点合作力: 水景楼盘、户型设想 项目问题: 离市核心较远、建筑密度大 4、房地产市场成长情况 4.1.5泉峰板块 该板块以规划的全封片区为主,项目分离,配套欠 缺。这导致片区内项目开辟档次全体较低,成为全 市的价钱凹地。 区域认知 价钱 物业类型 户型面积 客户形成: 该板块以城市规划的泉峰片区为主配套欠缺。版块内项目较为分 散,且全体规模较小,价钱不高。 多层1500元/㎡ 多层 三房:110-140㎡ 四房:110-160㎡ 事业单元、私停业主 67 4、房地产市场成长情况 典型项目:凤凰城 项目根本消息 占地面积 容积率 占地30亩 1.68 产物类型 户型区间 价钱 多层 3房:110㎡-130㎡ 4房:157㎡以下 楼梯房,均价1500元/㎡1600元/㎡。 一次性付款9.9折,供给首付 40%的按揭。交房14800元 各费用包干。 客户描述: 发卖情况 项目位 臵 楼梯房已处于发卖收尾阶段, 暂未交房。4套8户别墅正在 焦点合作力: 户型设想,建筑气概,物业办理,品牌实 力 待批中。第三期将待开辟。 项目问题: 非市核心地段,交通未便 常宁市青阳南路东二区 分析阐发 该项目规划档次和设想程度都处于常宁市 房地产市场的较高程度,可是位臵偏离市 核心,导致发卖价钱低。 次要以公事员和事业单元工作人员为主, 有不少返乡臵业从商人员。 4、房地产市场成长情况 典型项目:南国世家 项目根本消息 占地面积 建筑面积 容积率 绿化率 开盘时间 产物类型 户型区间 价钱 29.6亩 5万多㎡ 2.68 32.00% 2009年11月上旬 多层 三房:120㎡-140㎡ 四房:119㎡-150㎡ 楼梯房,均价1450元/㎡左 右。 一次性付款优惠50元,分期 付款优惠40元,按揭优惠20 元。供给首付50%的按揭。 1 期尾盘,2011年5月将推出2 青阳南路与环城南路交汇处 栋 客户描述: 焦点合作力: 项目问题: 以当地私停业主和公事员为主。 交通便利,配套完美 绿化少,情况差 项目位臵 发卖情况 分析阐发 项目全体规模相对较大,可是所处 位臵偏,周边情况差,且设想理念 掉队,导致楼盘售价低。 4、房地产市场成长情况 典型项目:幸福里 项目根本消息 占地面积 建筑面积 9642㎡ 27000㎡ 容积率 绿化率 开盘时间 产物类型 户型区间 价钱 发卖情况 2.80 35.00% 2010年12月18日 多层 3房:130㎡-140㎡ 4房:150㎡-160㎡ 楼梯房,均价1400-1500元 /㎡ 二期在售 客户描述: 焦点合作力: 以当地私停业主和返乡臵业人员为 主 小区情况,临江风光 项目问题: 情况嘈杂,交通紊乱 项目户型设想合理,但周边情况差, 位臵偏,致使全体价钱难以上升。 项目位臵 三南路与劳动路交汇处 分析阐发 4、房地产市场成长情况 4.1.6宜水新城 项目根本消息 总占地面积 开辟用地 风光带用地 规划范畴 扶植内容 区内配套 3862亩 一期2278.6亩 271.8亩 北至宜水南岸,东接常松路,西至西二环路。由原宜水风光带、南丰 路、北一环路三个项目归并而成。 扶植大桥一座,主支干道20多条,防洪堤、风光带6180亩,社会泊车 场7个, 分析市场、酒店、商住小区、学校、病院等 发卖情况 未售 71 4、房地产市场成长情况 4.1.7市场客户形成阐发 机关单元工作人员 私停业主 客 户 构 成 返乡购房群体 乡镇客户 通俗市民 外埠购房群体 以公事员、事业单元工作人员为主。收入不变,经济实力较强, 次要以二次臵业为主,对舒服性和享受性要求较高。 以商人、企业主、小业主等群体为主,收入丰厚,经济实力较 强,次要以二次臵业为主,对栖身舒服度和享受度要求较高。 常宁在外埠工作人群。收入通俗,经济实力一般,以一次臵业 为主,对产物的适用性和经济性要求较高,看对首付压力较为 敏感。 以常宁下辖各乡镇的经济前提较好的购房者为主,兼顾有一、 二次臵业需求。他们对面积需求较大,并且次要将考虑一次性 付款购房。 这部门客户中既有城市中的个别工商户,也有在厂矿企业工作 企业员工。但他们收入通俗,经济实力一般,兼顾有一、二次 臵业客户。对首付压力较为敏感。 以外埠来常宁工作的中高层办理手艺人员为主。他们在常宁需 要的只是一姑且居所,因而对户型面积要求不大,次要以自住 加投资需求为主。 72 5、市场采办力及需求阐发 5.2市场宏观需求阐发 ? 截止2009年,常宁市城镇生齿规模为16.84万 人。但在常宁市城市总体规划中,到2020年, 常宁城市生齿规模将达到22万人。与2009年的 生齿数量比拟,城市就将添加5.16万人生齿。 ? 添加的生齿中,除生齿天然增加外,更多的将 是在城镇化历程中进城的农业生齿,因就业而 到常宁落户的外埠人,而这部门添加生齿在城 市内都将有购房栖身的需求。 ? 若是按照平均每户4口人计较,将来为满足城 市新增生齿的住房需求就需要12900套室第, 这就使常宁市场具有了庞大的需求空间。 常宁市城市总体规划(2006-2020) 第四章 城市性质与规模 ?? 第4.03条城市生齿规模 近期(2010年):15万人 远期(2020年):22万人 ???? 数据来历:《常宁市城市全体规划(20062020)》 17 16.8 16.6 16.4 16.2 16 15.8 15.6 2006 16.04 2007 16.17 2008 16.79 2009 16.84 城镇生齿(万人) 跟着城市化历程的不竭加速,城市新增生齿将为市场带 来庞大的需求空间。 数据来历:常宁市国民经济统计公 报 73 5、市场采办力及需求阐发 ? 跟着居民收入的添加,常宁市民对栖身的情况和舒服度 越来越垂青,统计数据显示,有241人购房是为了改善住 房前提,占51.06%。同时跟着大量年轻群体进入成婚生 育阶段,使常宁市场中刚性需求凸显,受访者中有共有 第一次购 房 14.19% 改善住房 前提 51.06% 为父母买 房 6.57% 为后代买 房 11.65% 投资 16.53% 67报酬第一次购房,有55人是考虑为后代买房,市场中 初次置业需求的比例达到了25.84%。首置及改善型需求 将无效的充分市场。 ? 市调的统计数据显示,受访者中有166情面愿投资房地 产,占37.22% ;有90人选择储蓄,占20.18%;别的还有 股票 11.88% 数据来历:市调统计数 据 储蓄 20.18% 债权 2.69% 其他 28.03% 55人选择投资股票,占11.88%,可见在常宁市情愿以购 房来进行投资的比例较大,这也对房地产市场采办力是 优良的弥补。 房地产 37.22% 居民收入的持续添加,将使常宁房地产市场的需求丰裕, 而市场需求也将呈多元化成长。 数据来历:市调统计数 据 74 5、市场采办力及需求阐发 5.3首付承受能力阐发 统计数据显示: 可以或许承受6-8万元首付款的受访者有127人占 28.1%; 可以或许够在8-12万元首付款受访者有135 人占 29.87%; 能承受12万元以上首付款的累计有86人,占 18.99%, 分析目前的常宁房价程度以、户型产物面积及银行 6万元以下 23.01% 6-8万元 28.10% 8-12万元 29.87% 贷款政策来看:以20万元一套室第首付4成来计 算,市场中大部门的客户都可以或许领取得起首付款, 能够说常宁市房地产市场客户领取能力较强。可是 房价的逐渐上升,也将对常宁市购房者的领取能力 12-16 万元 16-20万元 12.39% 20万元以上 2.65% 3.98% 数据来历:市调统计数 据 提出挑战。在将来的市场所作中,必然要把握好单 价与总价、面积与总价之间的关系,通过质量提拔 来实现常宁市房价的稳步提拔。 5、市场采办力及需求阐发 5.4面积及户型需求阐发 大面积产物是市场支流需求 统计数据显示:受访者中有193人倾向于采办130-150㎡的产 品,占41.24%;选择采办110-130㎡的有136人占29.06%,选择 采办150-180㎡的有72人,占15.38%,只要46人选择采办110㎡ 以下的产物,占9.83%。可见大面积产物在常宁市场的受接待 程度较高。从另一个角度而言,这也是因为目前常宁市全体房 价不高所形成的。将来跟着常宁房价的不竭提拔,市场将必然 呈现对面积需求减小的现象。 150-180 15.38% 180以上 90以下 90-110 4.49% 1.71% 8.12% 110-130 29.06% 130-150 41.24% 三房110-130、四房130-150产物遍及遭到市场 接待 统计数据显示:受访者中有249人需要三房两厅产物,占 52.87%;有181人需求四房两厅产物,占38.43%,只要24人需求 两房以下的产物,占5.09%。可见功能齐备、栖身舒服度较高的 大面积的三房及四房产物遍及遭到市场接待。在将来的市场所作 中,在连结产物功能及栖身舒服度的环境下,必然要把握好三房 及四房的产物面积,避免产物总价过高,客户无力承受的环境发 生。 三室两厅 52.87% 数据来历:市调统计数 据 四室两厅 38.43% 两室两厅 3.82% 四房以上 3.61% 一室一厅 1.27% 数据来历:市调统计数 据 5、市场采办力及需求阐发 5.5物业类型及建筑气概需求 多层室第仍然是市场需求主力 统计数据显示:受访者中有177情面愿采办多层室第,占 37.98%;有135情面愿采办小高层,占28.97%,有80情面愿采办 高层,占17.17%;还有74人但愿采办别墅产物,占15.88%,可见 多层室第产物仍然是市场需求主力。这里,除了多层室第的通风 采光结果较好,栖身舒服度较高外,影响市场对高层室第接管程 度更多的是因为高层产物的价钱以及物业办理费等要素。因而要 让市场遍及接管高层室第产物还需要从产物质量、办事、包装等 多方面进行指导。 别墅 15.88% 高层 17.17% 小高层 28.97% 多层室第 37.98% 数据来历:市调统计数 据 无所谓 11.28% 中式建筑 17.23% 规划设想程度掉队,建筑气概枯燥 统计数据显示:受访者中有148人喜好现代气概,占31.49%,有 145人喜好欧式气概,占30.85%,有81人喜好中式气概,占 17.23%,还有53人对建筑气概无所谓,占11.28%,只要少数人选 择了其他建筑气概。这也申明了常宁市房地产市场产物质量的不 成熟:除了仅有的几种较为保守的建筑风非分特别,其他一些真正能 够表现高质量的建筑气概在常宁仍是一片空白。因而期近将到来 的常宁楼市质量时代中,高质量的、能让市场为之“面前一亮” 的、独具具风情的建筑气概是必不成少的元素之一。 现代气概 31.49% 欧式气概 30.85% 西班牙气概 3.83% 地中海气概 5.32% 数据来历:市调统计数 据 5、市场采办力及需求阐发 5.6户型产物需求阐发 市场对证量型、舒服型产物需求较大 统计数据显示:受访者中有249情面愿采办尺度层产物,占 52.64%;有182情面愿采办复式产物,占38.48%,还有42情面愿 采办错层产物,占8.88%,尺度层产物是市场的支流需求。但从 另一个角度来看,情愿采办复式产物的客户占38.48%,表现了市 场对证量型产物舒服型产物也有较大的需求,这也申明了跟着居 民糊口程度的提高,对证量栖身的倾向程度大幅提高,为常宁品 质时代的到来供给了催化剂。 复式楼 38.48% 尺度层 52.64% 错层 8.88% 大厅小卧是常宁购房者的主力需求 在家中宴请亲友,款待老友是热情好客的常宁人固有的糊口模 式,而栖身前提的黑白也间接关系到仆人的“体面”问题。因而 受访者中有228人,比例为51.58%的人但愿在面积确定的环境 下,本人的房子是客堂大、卧室小。他们但愿通过本人的栖身的 房子来表现本人的社会地位,糊口品尝。因而在产物合适客户需 求的同时,高质量的包装、高规格的推广,也是博得市场所作的 主要手段。 数据来历:市调统计数 据 大卧小厅 16.06% 厨卫够用即 可 19.23% 大厅小卧 51.58% 厨卫尽量大 13.12% 数据来历:市调统计数 据 5、市场采办力及需求阐发 5.7小区园林需求阐发 在小区园林设备的需求方面,最受市场接待的设备为健身广场,受访者中有240人 对选择了此项,占50.55%;除此之外,有226需求景观花圃,占47.58%;有149对休 漫步道有需求,占31.37%;还有143人对水景有需求,占30.11%。可见跟着收入的 添加,糊口质量的提搞,常宁购房者对小区配套的需求条理逐步提拔,而园林景观 就是将来高质量项目必需着重制造的重点。 60.00% 50.00% 40.00% 50.53% 47.58% 31.37% 21.68% 30.11% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% 水景 假山异石 健身广场 景观花圃 休漫步道 9.47% 儿童乐土 5、市场采办力及需求阐发 5.7户型产物需求阐发 统计数据显示:受访者中有52.00%的人需求落地玻璃阳台;有42.53%的人需要户型有 双阳台;有36.42%的需求入户花圃;有32.00%的人需求双卫生间;还有25.05%的人需 求入户花圃。 入户花圃、飘窗、落地玻璃阳台如许一些可以或许充实表现糊口质量和栖身档次的设想元 素,在提高了户型产物的附加值的同时,也成为了受常宁购房者接待和喜爱,这又充 分的表现了高质量产物对将来市场所作的主要性。 60.00% 50.00% 52.00% 42.53% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% 落地玻璃阳台 36.42% 25.05% 10.74% 32.00% 10.95% 1.26% 飘窗 双阳台 敞开式厨房 数据来历:市调统计数 据 5、市场采办力及需求阐发 5.7居民购房关心要素阐发 统计数据显示:最受市场关心的购房要素为项目标交通便当度,关心程度为 52.63%;其次是栖身情况,占39.37%;第三才是价钱问题,占32.63%;除此之外 常宁市民对教育、户型等方面的关心程度也较高。可见常宁市民购房时更多的是 对栖身便当度以及栖身情况的关心,他们情愿花更多的钱来采办地段好、质量高 的产物,这也申明了在常宁市场,完全能够通过提拔质量产物来实现溢价。 60.00% 50.00% 39.37% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% 交通 价钱 户型 情况 物业办理 0.84% 3.79% 20.42% 32.63% 20.84% 24.42% 26.74% 52.63% 数据来历:市调统计数 据 5、市场采办力及需求阐发 5.8 社区配套需求阐发 统计数据显示:受访者中有65.68%的人需要贸易购物设备;有62.53%的人 需要教育设备;有45.89%的人需求文娱休闲设备;还有37.26%的人需求医 疗设备。 70.00% 60.00% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% 65.68% 62.53% 45.89% 37.26% 8.63% 贸易购物 文娱休闲 教育 金融 医疗 数据来历:市调统计数 据 5、市场采办力及需求阐发 5.9购房消息来历阐发 统计数据显示:在常宁,已购房亲朋的引见是其购房最次要的消息来历,占 54.53%;其次宣传单则是市民获取购房消息的另一主要来历,占51.79%;而户外广 告也是常宁市民获得购房消息的主要来历,占41.68%。此外如电视、互联网等媒体 也是购房者获取购房消息的主要来历。 宣传单在市场中阐扬的感化之大,是因为常宁市遍及采用直销发卖模式,各个项目 在市场中大量发放宣传单所形成的,如许虽然可以或许实现项目低成本推广,可是对项 目标全体抽象的负面影响较大。常宁市场中人脉推广,私语传布在常宁房地产市场 所阐扬的主要性,这也是将来要充实把握客户的主要渠道,同时户外告白也是进行 抽象包装推广的主要渠道。 60.00% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% 电视 报纸 户外 电台 宣传单 互联网 已购房亲朋 51.79% 41.68% 54.53% 25.89% 17.05% 6.53% 13.89% 数据来历:市调统计数 常宁“南门湖”项目 策规定位演讲 在一座县级城市 征700亩地, 此中: 可开辟净用地180000㎡(按270亩计) 可建计容总面积720000㎡ 这意味着什么? 在省会城市——长沙 2005年以前的长沙,房地产开辟处初级阶段 在售项目年均开辟量一般在3-5万㎡摆布 2006-2008年前的长沙,房地产处新一轮上升期 在售项目年均开辟量按中等开辟强度计较 一般为5-8万㎡摆布 2009-2010年的长沙,房地产处于高速成长期 在售项目年均开辟量按中等开辟强度计较 一般为8-12万㎡摆布 湘江世纪城、麓谷林语等个体超强度开辟项目除外 在县级城市——常宁 2010年在建项目约20个 2010年全市发卖面积不跨越30万㎡ 多个热销项目从开盘至今,半年发卖200套摆布, 按130-150 ㎡/套计较,共计发卖面积约2-3万㎡ 若是按常宁现有开辟强度, 72万方,意味着开辟24年 若是按长沙房地产起飞前的速度, 72万方,意味着开辟9-14年 若是按长沙房地产起飞后的中等开辟强度 72万方,意味着开辟6-8年 …… 在常宁如许一个县级市 现有城镇生齿仅15万的环境下, “南门湖项目”72万方大开辟 绝对不是一个通俗寻常的房地产开辟项目 在研讨其开辟模式和亏本模式之前 必需本着“前瞻性”和“很是规”的准绳 站在城市成长的角度 站在中国城市化历程的角度 站在中国经济将持久向好的角度 才有可能做好本案的前期筹谋 §房地产市场阐发§ ? 一级市场 ? 二级市场 ? 典型案例阐发 ? 商圈调研 ? 写字楼调研 ? 过去对用地规划不敷完美,土 地供应量超大,导致栖身用地 远超国标程度。栖身用地达到 人均37.74m?/人。 ? 将来用处所扩充较大的 是栖身、贸易金融。反 应出将来的房地产供应 量较大。 ? 城市绿地和广场用地的 大幅添加,表现了城市 品尝的提拔和情况的改 善。 房地产概况——将来地盘供应趋向 以办公为 主,兼顾居 住、配套。 制造工业 园,兼顾居 住、配套。 天然风 光为主 要特色 的宜居 新区 以教育 体育为 主,兼 顾栖身 房地产概况——从一级市场看将来合作标的目的 东南西北全面开花,各具千秋的特点,将大大分离市场开辟热 点,城市将从“单核型”转向“多核型”,房地产开辟也将从 “个案合作”转向“版块与个案合作并举”的款式。 §房地产市场阐发§ ? 一级市场 ? 二级市场 ? 典型案例阐发 ? 商圈调研 ? 写字楼调研 房地产概况——企业概况 常宁房地产开辟正处于起步阶段,共有合法开辟企业18家。 衡阳县 15家 衡山 11家 衡南16 家 ? 开辟企业规模来势较猛——从开辟企业 数与周边城市比力看,常宁房地产开辟 企业仅次于衡阳市和耒阳市,处于第3。 衡东12 家 耒阳55 家 ? 本土开辟商成为支流——本土开辟商占 83%,城市房地产开辟对外吸引度不高。 常宁18 家 祁东 8家 房地产概况——自建房开辟环境 一度自建房当道,目前正在转向 正轨房地产开辟,但将来三年内 自建房仍会对房地产的健康成长 带来负面影响 ? 2009年前,常宁以自建房为主。 2007-2008年,全市房地产开辟有档 可查的,只要2个项目,且都是市场 型小贸易,完工面积只要33000m?。 房地产概况——自建房开辟环境 ? 自建房对商品房冲击在于“低价”。 ? 自建房的受浩繁是农村上来的低层置 自建房因为没有小区、没有配套,其 发卖价钱一般都比多层室第少500元 /m?。 业者。受本身见识、涵养和财力所 限,其对室第质量没有什么要求,只 求能进城安家,因而,自建房是他们 的首选。 房地产概况——2008-2010年市场全体供应量 ? 2008年-2010年,常宁房地产正式启动。 存案登记的,共开辟项目44个。 其 中:完工项目29个,完工面积 681472m?。 在建项目13个,在建面积 979519m?。 未登记的项目约10个,未登记开辟面积约50万m? 房地产概况——成长特点——开辟热情和启动特点 ? 起步快,动作猛。二年时间共计 开辟项目44个,开辟面积达220万m? 摆布。目前在建在售项目总体达到23 个摆布,共计面积约150万m?。 ? 开辟热情高涨。与衡阳地域周 边县市比力,常宁的开辟热度 仅次于衡阳市和耒阳市。 常宁城镇生齿只占耒阳的33%,开辟 项目量却占耒阳的67%。 房地产概况——成长特点——开辟企业实力 ? 有实力的开辟商较少。在44个项 目中,10万m?以上的项目仅三个,510万m?的项目五个,未存案登记的十 余项目中,也多是5-10万m?项目。因 此可见,单个项目标开辟量较小,反 应出实力开辟商不多。 ? 几无外埠品牌开辟商介入市 场,本土市场培育出“万象”等品 牌。但品商标召力无限。 房地产概况——成长特点——开辟物业类型 ? 开辟物业类型单一,以室第为 主。少少有贸易、写字楼、酒 店的开辟。 ? 室第物业从多层为主,逐渐向 高层室第转向。高层室第也是 在11-18层的小高层为主,真 正意义上的高层产物较少。 房地产概况——成长特点——版块成长 ? 开辟热点地带凸起,城市成长标的目的明白。以青阳中路和以汽车站 西二环西门湖至泉峰路一带是城区两个次要的开辟热点区域。 玉溪水岸 瑞峰苑 邦特嘉园 万象·阳光 城 财富大厦 帝煌山庄 西城新区 西部风情 巴黎春天 三江·纯水 岸 外滩首府 东方·水岸 兴龙阁 金城名都 明珠 旋城·东方 名都 中兴大厦 焦点区 幸福里 万象·凤凰 城 南国世家 华东艳城 房地产概况——版块特点 ? 城西新区依托新汽车站和莲花新城的大规 划, 沿西二环道路两厢成长,合计开辟用地2500 亩。 ? 城西新区上马10个项目中,9个是室第小区开 发项目,1个是商住分析楼项目。 玉溪水岸 ? 以多层+小高层室第小区为主,一期开辟多 瑞峰苑 邦特嘉园 岸 外滩首府 三江·纯水 层, 6+1多层室第,以低价切入市场。二期为 城西新区 万象·阳光 财富大厦 10城 个 帝煌山庄 小高层,在打响市场奠基抽象和口碑后,提 东方·水岸 兴龙阁 金城名都 明珠 焦点区 旋城·东方 升价钱。 名都 中兴大厦 西部风情 1480巴黎春天 2200 ? 重视小区全体质量,核心景观制造是项目亮 点。或是依托西门湖,或是本身制造上万平 幸福里 万象·凤凰 米核心花圃,以提拔小区口质 城 华东艳城 ? 多层价钱在 南国世家 1400-1800元/ m?,小高层室第在 1800-2200元/ m?。 房地产概况——版块特点 ? 焦点区因糊口配套齐备,交通便当而成为市民置 业的首选之地。 ? 因拆迁难度大,焦点区用地以小而散为特点,少 有大规模小区物业。 ? 物业类型相对多样化,有室第、贸易、写字楼、 酒店等多品种型。 玉溪水 岸 邦特嘉 园 瑞峰苑 水岸 外滩首 12个 东方·水 府 金城名 兴龙阁 岸明珠 都 旋城·东 1600中兴大 方名都 2400 厦 幸福里 焦点区 三江·纯 西城新区 万象·阳 财富大 光城 帝煌山 厦 庄 西部风 情 巴黎春 天 焦点区 万象·凤 凰城 南国世 家 城 ? 相对新区,小区质量不及新区项目质量高,但核 华东艳 心区地段好的处所,写字楼、酒店和集中贸易的 呈现却是提拔了城市抽象。 ? 焦点区价钱相对新区贵200元/ m?摆布,多层一 般在1600-1900元/m?,小高层一般在2100-2400 元/m?之间。 房地产概况——成长特点——开辟规模 ? 细碎小项目较多,陈规模的开 发项目较少。常宁开辟总体开 发面积较周边县市排在第二, 仅次于耒阳市。其开辟个数占 耒阳的67%,但开辟面积却只 有耒阳的57%。 房地产概况——成长特点——产物类型 室第品类单一,处于开辟初级阶 段: ? 从单体布局看,室第以6+1多层和 11-18层小高层为主,个体项目为 33层高层; ? 从平面结构看,一梯二户的板式 为主,兼有多层一梯四户的点式 布局室第; ? 从户型布局看,大平层保守型户 型是支流。少有户型立异。 房地产概况——成长特点——户型面积需求 三房、四房120-150m?的受接待 户型面积大受接待,二房和复式 需求量不大。 ? 从在售项目成交环境来看,客户需 求最大的是三房二厅二卫的户型, 面积在120-140m?之间,其次是四房 二厅,面积在150-170m?之间。 ? 从问卷查询拜访环境看,客户需求最多 的是三房,面积在130-150m?之间。 房地产概况——成长特点——各项目突围体例 各项目为冲破常宁市室第价钱厢体,表现出多 种体例并举的特点,次要体此刻规划手法、建 筑气概、户型立异三方面。 在规划手法上,都是以兵阵结构为根本手法,恰当强调景 观轴线或核心园林,提拔小区质量。 ? 帝煌山庄在兵阵式结构的 规划理念指点下,通过中 心园林3万平米,提拔小 区内在情况质量。 ? 万象·阳光城的规划手 法也是兵阵结构,受地 型影响,重视台地处置 和南北向景观轴线的打 造。 ? 玉溪水岸在兵阵步局 上,强调了“T”型景 ? 巴黎春天在兵阵式布 局内,规划出2000平 米在右的喷泉广场, 以主题概念作为小区 魂灵。 观轴线,以艺术泳池作 为小区焦点景观。 房地产概况——成长特点——各项目突围体例 西城新区和新开辟楼盘的建筑气概多走欧式风情路线,呈 现出法度气概、英式气概、意大利气概、西班牙气概、地 中海气概、新古典主义等,可是材质粗拙,施工工艺低 劣,导致有其型无其神。 核心区项目,以现代简约气概凸起时髦感,凸起核心区国 际抽象。 巴黎春天 玉溪水岸 阳光城 凤凰城 帝煌山庄 东方名都 宜水新城 房地产概况——成长特点——各项目突围体例 户型设想方面以大户型为了主,重视舒服度的营 造。在户型设想上插手“N+1结构”、“入户花 八角 阳光厅 入户 花圃 阳光房 园”、“空中天井”、“八角阳光厅”、“转角飘 窗”、“落地大飘窗”、“南北双向大天台”、 “阳光房”、“L型大天台”等元素,以加强户型的 附加值。 空中 天井 入户 花圃 2.4米大天台 “L型”大天台 房地产概况——成长特点——质量不高 规划理念较为掉队,对用地经济考虑过多,以致从 规划上就表现出质量较低的特点,具体表此刻以下 几方面: ? 规划结构理念掉队。用最老式最机器的 兵阵式结构,前后建筑的遮挡问题无法 处理,建筑与景观之间缺乏交换与互动 动。 房地产概况——成长特点——质量不高 ? 用地不细分,分期无梯级。对于大社区 而言,需要将用地的好坏进行细分,以 加强局部劣势,放大各阶段产物卖点。 但市场现状是小区物业过于均好,没有 梯级之分,难以制造出分期开辟时的卖 点支持。 房地产概况——成长特点——质量不高 ? 商住不分手。贸易围合室第小区,看 似充实挖掘出小区的贸易价值,实则 降低室第质量,导致商住互相关扰。 房地产概况——成长特点——质量不高 ? 交通组织稠浊,贫乏人车分流 的理念。导致小区平安感缺 乏,对主景观区有粉碎。 房地产概况——成长特点——质量不高 ? 用材质量低下,工艺粗拙,很 难表现原设想的初志,在施工 过程中降低质量。 房地产概况——成长特点——配套档次低 ? 因为开辟理念掉队,不注重小 区配套设备的投入,在园林选 材上也是以低成本为次要考量 要素,导致现实与设想不符, 降低质量。 §房地产市场阐发§ ? 一级市场 ? 二级市场 ? 典型案例阐发 ? 商圈调研 ? 写字楼调研 最大的开辟项目——宜水新城 宜水新城是目前常宁最大的开辟 项目,也是本案的最大合作对 手。 规划用地3862亩, 可开辟用地2278.6亩 风光带用地271.8亩 风光带、防洪堤长6180米 最大的开辟项目——宜水新城 ? 项目劣势一: 地舆位置较好,天然风光 佳。南起西门湖公园,西至西 二环与宜阳工业园相临,北至 宜水南岸,东接常松路。宜水 河从地块地方流过,构成标致 的“几”字型,风光更为秀 丽,西门湖和西门水上乐土的 规划为项目更添生态人文景 观。 最大的开辟项目——宜水新城 ? 项目劣势二: 市政根本设备和配套是目前所知新城 扶植中最为完美的。造城的大手笔大规 划,因而区域市政配套完美,且市政投入较 大,为房地产项目开辟制造了一个好平台。 市政工程有:宜水大桥一座,主支干道20多条, 防洪堤、风光带6180米,社会泊车场7个, 市政公用设备估算总投资6亿元。 新城配套有:分析市场、酒店、学校、病院等。 最大的开辟项目——宜水新城 ? 项目劣势三: 百年名校,本地重点中学一中就在其 侧,距其仅二分钟旅程。名校效应为 项目添加筹码。 最大的开辟项目——宜水新城 ? 项目劣势四 : 先样板区扶植,再开售的手法,制造 出大财力大手笔的气焰,同时目睹为 实的诚信表达也让全城普遍关心。营 销核心和第一组团“夸姣光阴”正在施工 中,主体约三层,售楼部装修进行一半,估 计蒲月会对外公开。 最大的开辟项目——宜水新城 ? 项目劣势五 : 地中海式建筑气概下, 异域风情的演绎较为 吸惹人的眼球。 最大的开辟项目——宜水新城 ? 项目劣势六: 一期一组团“夸姣光阴”的户型面积节制较好,97平米摆布的 三房,是将来市场的抢手货,对于价钱提拔后总价的节制很是 有益。 最大的开辟项目——宜水新城 ? 宜水新城具有的问题: 从对外发布的材料以及现场施工的环境,我们也能看到这个超等大盘具有的 一些问题,这些问题,将给本案开辟时供给“攻其之矛”。 问题一:规划理念相当掉队 ? 中规中距南北向结构,工具向 围合,完全没有顾及江景的利 用。 ? 为制造大围合的概念,掠取用地 的最大操纵,导致工具向室第呈现。 最大的开辟项目——宜水新城 问题二:对利润的追求,大量贸易的结构,影响宜居质量。 图上红色部门满是贸易,除临江有风情贸易街外,室第下部满是贸易设想。 贸易进深25米,典型的临街小贸易结构。 小贸易业态一芜杂,其乐音、油烟等对 楼上的住户干扰很大。 同时,其于上部是砖混布局6层室第,因 此大量的柱子落在贸易空间内部也影响 贸易内部的利用。 最大的开辟项目——宜水新城 问题三:对于建筑单体的选型考虑欠妥,有较着 追求容积率掉臂栖身舒服度的企图。 一期室第开辟240套,此中168套是一梯四户的室第, 占总量的70%,完全粉碎了多层室第南北通透的劣势。“工”字型的 结构前后间距只要4.3米,且南向面宽达到10.7米, 而北向面宽只要11.9米,南向对北向的采光和通风的 遮挡都较为严峻。 这种设想虽然能够削减分摊,但从质量考虑是不建议 采用的。 最大的开辟项目——宜水新城 项目值得关心的问题——户型面积配比 一期240套室第中,三房占到90%,而二房缺失,为什么? 面 三房 积 套 84 48 24 数 84 比 例 97.14-100m? 118.34-125.43m? 132.53m? 四房 170-180m? 35% 35% 20% 10% 从对多个项目标走访和与售楼员的扳谈中较着感遭到, 常宁的购房需求多集中在三房、四房,对二房的需求 很少。考虑与其家庭布局相关。 最贵的开辟项目——玉溪水岸 玉溪水岸位于青阳新区新市当局旁, 地舆位置相对偏僻,周边配套很不成熟。 对于本案最大的参考意义 在于若何在新区跳出价钱厢体, 构成本地房地产成长史上的标杆。 最高价 最低价 发卖均价 楼层差价 景观差价 2728元/m? 1998元/m? 2400元/m? 50元/m? 30元/m? 最贵的开辟项目——玉溪水岸 ? 项目根基消息 7 1 2 3 6 5 4 1号楼地下一层,地上24+1F层, 2、3号楼为15+1F层, 4、5、6、7号楼为18+1F层, 总建筑面积为80672.62平方米。此中室第面积 60966平米,贸易用面积为16055平米,地下室面 积为2265.62平方米,架空层面积为1386平方米、 框架布局,1号楼设有布局转换层。 最贵的开辟项目——玉溪水岸 ? 开辟分期 项目总投资为9680万,分二期开辟,一 期开辟2、3、4、5号楼四栋,二期开辟 1、6、7号楼三栋,开辟周期为二年。 先开辟15L和18L的室第对于开辟商而言 二期开辟 一期开辟 资金压力相对较小。 最贵的开辟项目——玉溪水岸 ? 项目焦点卖点构成 1、初创地中海园林。 2、初创社区泅水池。 3、初创社区私人会所。 4、初创欧式全景高层。 5、初创全地下车库, 人车分流。 6、初创全智能化社区 最贵的开辟项目——玉溪水岸 ? 规划设想焦点亮点 小区主入口通过 喷泉广场(前景)+40米地方水系景观轴(主景观轴线平米艺术泳池(底 景)构成的水景主题核心景观是设想的最大亮点。 最贵的开辟项目——玉溪水岸 ? 建筑气概 典范的地中海建筑气概,温暖靓丽的建筑色彩和带有异域风情的八角 窗、八角顶、穹顶、罗马柱、沙岩画等建筑元素的采用,共同水景主 题园林,很吸惹人眼求。 最贵的开辟项目——玉溪水岸 ? 户型设想 二梯二户和二梯三户的单体结构,使得户型设想上有较大的阐扬空 间。 每户均有入户花圃,端户有八角阳光厅,都是户型设想上的亮点。而 纯南户中客堂和三个卧室均朝南的设想,也是在户型设想上的匠心之 最贵的开辟项目——玉溪水岸 ? 去化情况 从2010年1月立项以来,组织发卖,次要是针对审计局进行团购, 至目前为己去化60%摆布,根基为本地审计局团购和当局公事员购 买。虽做了较大的质量冲破,但价钱抗性仍是很较着。 从现场销控看,成交没有较着的户型、楼层倾向。 区域内最有影响力的楼盘——帝煌山庄 20万平米法度皇家社区 目前在售项目中开辟规模最大的小区 目前西城新区在售项目中规模最大,档次最高的小区 具有常宁最高档的四星级酒店配套的社区 对本案的合作意义来自于“同区域”、“大规模”、“较高质量”和“完美配套 区域内最有影响力的楼盘——帝煌山庄 ? 项目根基概况 小区占地120亩,共规划建筑室第38栋,约1000户摆布,总建筑面积为 155398㎡,此中,室第138364㎡,商铺6460㎡,幼儿园2589㎡,超市 6661㎡,会所690㎡,垃圾收集房48㎡,车库586㎡,容积率2.0,建筑 密度30.1%,绿地率35%,泊车位310个。 区域内最有影响力的楼盘——帝煌山庄 ? 项目劣势1——地舆位置 西门咽喉之地——紧临衡枣高速辅路、西二环,距莲花车站仅五分钟旅程 路网完美交通便当——3、4路公交车可中转小区 区域抽象好——周边有教育局、建工局、电信大厦、河山局等 景观资本——规划有650亩的邓塘公园及18亩的群英广场; 区域内最有影响力的楼盘——帝煌山庄 ? 项目劣势2——市政配套 市政配套好——周边病院、学校配套齐备, 在小区东南,新建重点小学—培源小学; 西江小学距离小区仅500米,步行到一中只需要十分钟, 小区门口乘坐3、4路免费公交,两站路就可达到人民病院。 区域内最有影响力的楼盘——帝煌山庄 ? 项目劣势3——区域大盘,本身配套完美 幼儿园2589㎡ 超市6661㎡,商铺6460㎡ 健身设备 区域内最有影响力楼盘——帝煌山庄 ? 项目劣势4——20000平米核心园林 25-30米宽的入口景观大道,以欧 风雕塑、叠水和花坞为次要景观 元素,表现欧式园林的特点 20000平米核心园林,以瀑布、栈 桥、凉亭、小品为次要景观要素,与 主入口构成景观主轴,操纵地形高 差,构成有条理感的核心园林,大气 而丰硕。 组团景观由 景观小品, 功能凉亭等 构成。 区域内最有影响力楼盘——帝煌山庄 ? 项目劣势5——立异户型 空中 天井 入户 花圃 以入户花圃、空中天井、飘窗、转角凸窗来添加户型的附加值 在复式楼方面,做出客堂挑空表现大气,华贵。 区域内最有影响力楼盘——帝煌山庄 ? 项目劣势6——借势全市独一的四星级酒店 全市独一的四星级酒店,有KTV、奢华 宴会厅、自助餐厅、会议核心等,吸引 了全市及周边的高端人群前来消费。 帝煌山庄以酒店为龙头,构成“贵族门 户”的口碑,作为在新区占领市场的跳 板,是很明智之举。 区域内最有影响力楼盘——帝煌山庄 ? 项目劣势7——全市最奢华的营销核心 都丽堂皇的营 销核心,表现 奢华气派,尊 贵不凡。外墙 以欧式雕塑、 罗马柱配以大 理石和落地大 窗,很好的形 成体验样板 区域内最有影响力楼盘——帝煌山庄 ? 项目劣势8——值得自创的营销手段 推陈出新的营销活 动,不竭制造话 题, 连结市场热度。 区域内最有影响力楼盘——帝煌山庄 ? 去化环境 小区分四期开辟,一期开辟馨园1#-10#,颐园1、2#共12栋楼(220户), 二期开辟12栋,338户;一二期发卖己 根基完成,目前仅剩少量一楼和顶楼 复式室第,售价1508-1780元/㎡。 三期规划有所调整,将多层室第改成 了18层小高层。目前正在VIP蓄客中 二期 一期 三期 地舆位置最接近的项目——巴黎春天 与本案只要一路之隔的巴黎春 天,是目前离本案用地比来的 一个项目。 地舆位置最接近的项目——巴黎春天 ? 根基消息 一期占地50余亩,总建筑面积约4.2万 平方米,由6栋花圃洋房及2栋电梯板楼 构成。 地舆位置最接近的项目——巴黎春天 ? 周边配套 目前周边配套匮乏,将来有培元病院、 莲花小学、培元小学、汽车站、南门湖、 会议核心、体育馆、泉峰中学等配套。 地舆位置最接近的项目——巴黎春天 ? 建筑气概 其项目宣传为欧式气概,其实有美式或西班牙气概的意韵,只是用材粗拙, 该用石材的处所用了面砖,该用花架的处所用了遮阳板,使本来该有的意韵 少了大半。。 地舆位置最接近的项目——巴黎春天 ? 规划设想 地形周正,因而设想也中规中矩。 亮点1——商住分手。操纵临市政主干 道的劣势,以贸易围合室第小区,使商 业为室第挡乐音和尘埃,减小商住的互 相关扰。 亮点2——2000平米核心花圃。操纵建 筑天然构成的核心景观轴线平米核心花圃,提拔小区居 住质量。 地舆位置最接近的项目——巴黎春天 ? 规划设想 地形周正,因而设想也中规中矩。 错误谬误1——结构机器。兵阵式结构的通 病,使得小区结构过于机器。 地舆位置最接近的项目——巴黎春天 ? 户型设想 户型设想中庸,没有任何 立异与出彩的处所。空间 尺寸讲究舒服性,走相对 舒服型户型路线。 独一可圈点的可能是进深 2.4米的大阳台。 别的其86平米二房的呈现 值得关心。 地舆位置最接近的项目——巴黎春天 ? 户型面积及价钱 户 型 面 积 二室二厅 三室二厅 四室二厅 86.2平米 116.7-127.3平米 130-142平米 三层1700元/ ㎡ ,四层1600元/ ㎡ 、五层1500元/ ㎡ 层差100元/㎡.景观朝向差180元/ ㎡. §房地产市场阐发§ ? 一级市场 ? 二级市场 ? 典型案例阐发 ? 商圈调研 ? 写字楼调研 常宁是典型的单核商圈城市,及以春风广场为焦点,以群英路和青阳路交 汇地带1.5公里范畴内为城市的次要贸易区。 原有成熟商圈 二横一纵的分布款式,使得贸易区人流集中,消费集中。 商 业 集 中 分 布 区 ? 零售业和餐饮业抽象档次超低,贫乏贸易旗舰品牌界入。 ? 餐饮、文娱、酒店业的成长比拟之下更发财。 §房地产市场阐发§ ? 一级市场 ? 二级市场 ? 典型案例阐发 ? 商圈调研 ? 写字楼调研 目前,常宁没有专业的写字楼,青阳中路的旋城·东方名都项目 将打破这一现状,开常宁专业写字先河。 发卖价钱在同类城市中偏低, 限制了室第质量的提拔。 起步晚, 成长快, 扎堆上, 供应量大, 合作激烈。 贸易成长严峻掉队, 常宁房地产 成长示状 开辟品类单一, 各自寻求市场 突围标的目的, 呈现百花齐放的特点。 档次低,业态少,有较大上升空间。 §项目用地阐发§ ? 用地价值阐发 ? 项目界定及产物初判 ? 各地块价值阐发 用地现状——城市西南角,西临西二环,东、南临宜水河。 北与常宁市第二工具大动脉——泉峰路相临。 西 二 环 本案 用地现状——地势平整,高差不大。用地周边有河道,山丘, 天然景较好。 用地现状——用地外围城市道路正在建筑之中,此中临泉峰路处 有11路公交车颠末。 用地内部路网布局己经规划好, 规划的路网布局对室第小区的规划有必然影响。 用地将来——项目用地西、北两个标的目的是持续城市的次要接驳点, 也将是城市向南成长和向西成长的交汇点。 西接西二环,与宜阳工业园对接,整个西城片区跟着西二环的 贯通,十余项目连动开辟使得城市从单核走向双核。 南接泉峰路和南一环附近,是城市焦点区的延展。 玉溪水岸 瑞峰苑 邦特嘉园 万象·阳光 城 财富大厦 帝煌山庄 西城新区 西部风情 巴黎春天 三江·纯水 岸 外滩首府 东方·水岸 兴龙阁 金城名都 明珠 旋城·东方 名都 中兴大厦 焦点区 幸福里 华东艳城 万象·凤凰 城 南国世家 用地将来——用地将来的稀缺性和标记性使得用地将来价值骤升。 南门湖景观、南门湖休闲区以及五星级酒店和市政会议核心的 兴建,使得用地域域将成为城市关心的核心。 南门湖景观制造完成后,100多亩的 湖景将成为城市南部的次要休闲地带。 项目用地围湖而立,湖景成了项目标 具有标记性的五星酒店和市政会议中 心,连系南门湖的休闲文娱功能,使 得区域将以休闲、文娱、会务等功能 成为市民关心的核心。 景观魂灵,使得地块的稀缺性骤升。 用地将来——将来对外幅射力强,通过西二环和泉峰路与周边 诸多县镇构成对接。对内能够强吸核心区和西城 新区。 至衡枣高速、祁东 至衡阳、松柏 至乌此、棚塘 至长株潭 至永州 祁阳 南宁高速 接怀永郴铁路 至板桥 至罗桥庙前 至三角塘 本案 京 至耒阳 珠 高 速 至珠三角 用地SWOT阐发 S: ? 景观资本丰硕,可观、可游、可赏。 W: ? 区域周边比力荒芜,抽象欠安 ? 用地规划路网将开辟用地划得 太细,对室第有必然影响,多 ? 区域成长前景优良,将来升值潜力大。 ? 目前交通不是很便当 ? 市政配套提拔区域国际感。 ? 幅射力强,与县镇的交通便当 ? 用地规模较大,有很强的可塑性 处地块犯警则为室第设想添加难度 0: ? 县重点工程,当局全力支撑 ? 房地产强势发力的上升灵通中 T: ? 供应量大,合作激烈 ? 市场承受力无限,冲破价钱厢体较难 ? 市民置业希望强 §项目用地阐发§ ? 用地价值阐发 ? 项目界定及产物初判 ? 各地块价值阐发 178 项目本体资本与影响前提评价 项目位置 ?城市开辟区:项目位置位于城市边缘,新区开辟己有二年,正在 逐渐完美。 ?常宁门户:西二环和泉峰路的交汇处,使其成为主要的城市交通 节点,是整个城市的门户区。 区域现状 ?周边不成熟,将来有强势资本:项目周边开辟不完全,周边成长 不成熟,但有南门湖、五星酒店和会议核心,使得将来有强势资本 ?将来的高贵栖身区:区域内将来开辟项目浩繁,城市配套逐渐完 善,无望构成新的高贵栖身区;同时新世界的大举进入将推进区域 的敏捷成熟 本体前提 ?本项目总建面约72万㎡,属超大规模房地产开辟项目 ?项目容积率4,属于高容积率室第项目 179 阐发东西—— 品类模子 通过多年工作阐发、总布局成了一套关于客户—地盘—产物的三角关系模子: 产物 品类 地盘 客户 产物分类体例:【产物分类 = 客户 + 地盘 + 产物】 180 品类模子细分 【客户、地盘、产物对应:8大品类】 产物系列名 子系 列名 G1 城市室第 G2 G3 城郊室第 子系列地盘属性 1)地块商务属性高,周边写字楼稠密, 交通高度发财,享受市核心级别配套; 2)交通乐音干扰大,周边人群复杂; 3)贸易价值高 产物焦点价值 主力细分客户形成 重视工作便当的商 常年工作流动听士,无 务型客户,关心产 较着的生命周期对应关 品办事及质量 系 追求栖身改善和品 客户春秋以35-39为主 质的客户 对产物总价敏感的 客户春秋25-34为主 初次置业客户 便利的 1)周边配套完美,交通便利,且较为安 城市生 静; 活 2)适宜栖身 1)公共交通稠密,站点在步行距离内; 2)周边有大超市 1)交通便利,可快速达到,离城市成熟 区域比力近; 2)相对市核心栖身密度低; 3)地块地点区域栖身空气优良(水质、 空气质量好) 三通(水电路),当局未有对该区域的 全体规划 C T1 舒服适用 客户春秋以25-39为主 低价钱 客户春秋以25-34为主 郊区室第 T2 高档 TOP1 1)有天然资本; 2)距离城市较远,但有快速道路可达; 舒服栖身,考虑父母养老或 客户春秋以45-50为主 休闲 3)没有完美糊口配套(有前提可做到) 位于城市稀缺地段 拥有稀缺资本 TOP2 位于郊区,拥有稀缺景观资本 地盘 产物 客户 181 项目界定——地盘 地盘若何分类?【四大产物系列:城市、城郊、郊区、高档】 182 项目界定——地盘 *地盘价值 城市系列: 城郊系列: 1、地盘价值: 城市边缘,快速成长,交 通畅畅 2、客户价值: 舒服的栖身情况 3、晦气要素: 周边配套不敷完美 1、地盘价值: 城市核心,交通便利,配套 完美 2、客户价值: 城郊 市区 便当的城市糊口 3、晦气要素: 栖身密度高,栖身成本高, 乐音影响… 郊区系列: 1、地盘价值:郊区,地盘成本低 2、客户价值:价钱低或舒服栖身 3、晦气要素:交通、配套不完美,糊口未便 高档系列: 1、地盘价值:位于城市稀缺地段,或拥有稀 缺景观资本 2、客户价值:卑贱身份的表现 183 项目界定—— 本项目地块属于何品种别? 产物系列名 子系列名 子系列地盘属性 产物焦点价值 主力细分客户形成 1)地块商务属性高,周边写字楼密 集,交通高度发财,享受市核心级 别配套; 2)交通乐音干扰大,周边人群复杂; 3)贸易价值高 便利的 1)周边配套完美,交通便利,且较 城市生 为恬静; 活 2)适宜栖身 1)公共交通稠密,站点在步行距离 内; 2)周边有大超市 1)交通便利,可快速达到,离城市 成熟区域比力近; 2)相对市核心栖身密度低; 3)地块地点区域栖身空气优良(水 质、空气质量好) 三通(水电路),当局未有对该区 域的全体规划 重视工作便 利的商务型 常年工作流动听士, 客户,关心 无较着的生命周期对 产物办事及 应关系 质量 追求栖身改 善和质量的 客户春秋以30-35为主 客户 对产物总价 敏感的初次 客户春秋25-30为主 置业客户 G1 城市室第 G2 G3 城郊室第 C T1 舒服适用 客户春秋以25-39为主 低价钱 客户春秋以25-34为主 郊区室第 T2 TOP1 TOP2 1)有天然资本; 2)距离城市较远,但有快速道路可 舒服栖身,考虑父母 达; 客户春秋以35-50为主 养老或休闲 3)没有完美糊口配套(有前提可做 到) 位于城市稀缺地段 拥有稀缺资本 位于郊区,拥有稀缺景观资本 184 高档 项目界定——项目产物的初判 *从地盘属性初判,本项目地块有前提做C、TOP2产物 产物系列名 子系列名 子系列地盘属性 1)地块商务属性高,周边写字楼密 集,交通高度发财,享受市核心级别 配套; 2)交通乐音干扰大,周边人群复杂; 3)贸易价值高 1)周边配套完美,交通便利,且较 为恬静; 2)适宜栖身 产物焦点价值 主力细分客户形成 G1 城市室第 G2 G3 重视工作便当 商务人士(常年工作流 的商务型客户, 动听士,无较着的生命 关心产物办事 周期对应关系) 及质量 便利的 城市生 活 小太阳、后小太阳、孩 追求栖身改善 子三代(客户春秋以30和质量的客户 35为主) 1)公共交通稠密,站点在步行距离 内; 2)周边有大超市 1)交通便利,可快速达到,离城市 成熟区域比力近; 2)相对市核心栖身密度低; 3)地块地点区域栖身空气优良(水 质、空气质量好) 三通(水电路),当局未有对该区域 的全体规划 1)有天然资本; 2)距离城市较远,但有快速道路可 达; 3)没有完美糊口配套(有前提可做 到) 位于城市稀缺地段 对产物总价敏 青年之家、小太阳家庭 感的初次置业 (客户春秋25-30为主) 客户 青年持家、后小太阳、 小太阳、孩子三代(客 户春秋以25-39为主) 小太阳、青年之家、孩 子三代(客户春秋以2534为主) 城郊室第 C 舒服适用 T1 郊区室第 T2 TOP1 TOP2 低价钱 舒服栖身,考虑父母养 老或休闲 客户春秋以35-50为主 高档 拥有稀缺资本 位于郊区,拥有稀缺景观资本 185 项目界定 城市门户,新区地标 未成熟高贵栖身区 大规模高强度室第项目开辟 186 §项目用地阐发§ ? 用地价值阐发 ? 项目界定及产物初判 ? 各地块价值阐发 187 红线㎡, 此中南门湖,南门湖休闲区、酒店、会议核心将占用地128000 ㎡, 安设用地53333 ㎡,残剩可做开辟用地。扣除边角余料不成用地, 可用于开辟的占地为215亩,即145688㎡ 188 在整个用地范畴内,被规划路网分成了9块地(除即定的南 门湖和休闲用地外),如图所示,这9块用地的本身价值如 何,适合做什么产物,我们将一一阐发 189 酒店和会议核心的选址确定: ? 在湖面和市民休闲区己确定的环境下,确定酒店和会议核心这两个 有着城市标记的建筑选址,应遵照以下准绳: ? 城市地标建筑,与城市景观最 好的融合,使其构成完满的统 一,相得宜彰。 ? 与城市主干道相婚配,构成城 市景观节点。 ? 与开辟用地,出格是室第不产 生矛盾,其交通组织、视觉遮 挡等不会影响到室第部门。 190 会议核心的选址确定: 选址方式一:从道路品级与城市景观标的目的选址 此路为城市主干道,道 路+绿化带总宽为50米。 其余道路均为城市次干 道,或城市歧路。 因而可判断,此路是地 块内的最焦点最具抽象 意义的道路。把会议中 心这种带有城市抽象意 义的市政建筑选址于城 市主干道尽头,与湖景 相连,构成城市景观的 底景,对城市景观的贡 献无异于画龙点睛。 191 会议 核心 会议核心的选址确定: 选址方式二:从与其它地块建筑的协调性标的目的选址 会议核心选择此处,是 对建筑最没有遮挡的方 向。 对于G、H地块,因地块 是正南北向,是所有地 块中最适宜做室第的好 地块,因而,其南向应 尽可能削减建筑,使其 景观无遮挡,同时对于 风向组织而言,连结南 向空间的顺畅也能够使 高贵室第区的风向组织 更好。 会议 核心 而对于C、D地块,会议 核心正处于其西边,对 此两地块的室第西晒问 题有必然的遮挡结果, 而风向、景观上又不受 影响。 192 会议核心的选址确定: 选址方式三:从城市对外联系关系的标的目的上选址 西二环是常宁与衡阳、 长沙相接的次要城市干 道,各级当局带领进入 常宁,通过西二环能够 会议 核心 对工业区、常宁西城新 区有一个直观的领会, 然后走西二环间接到会 议核心,如许的动线, 是最通展现常宁新城风 貌的路径。 193 五星级酒店的选址方案有二种: 在会议核心选址必然的环境下,五星级酒店 的选址可考虑二个方案: 方案一的选址来由: 会议 核心 会议核心和五星级酒店作为市政配套,是一个 分析体,理应设置在一路。从功能上也更能承 接,会务和酒店相临,削减与会人员的交通距 离,更便利快速。 方案一的选址短处: 方案一有一个很大的问题,就是作为五星级酒店, 常宁市的地标,其建筑很可能是高层建筑,那么 对D、K地块上的室第有很大的景观遮挡,使得此 两地块景观上几乎完全得到了观湖景的价值。 194 五星级酒店的选址方案有二种: 会议 核心 方案二的选址来由: 方案二是为领会决方案一的问题而提出的方案。 将五星级酒店与市政休闲岛无机的组合,表现了 五星级酒店亲民的特征。同时,酒店的景观也会 更好——北看湖景南看休闲岛风光。 其错误谬误是与会议核心有必然距离,但此距离很短, 在从会议核心回酒店的时候还能够赏识湖景,也不 失为一种好体验。 195 会所的弥补功能: ? 景观弥补——构成对景 从景观分布来看,会议核心和酒店在湖中构成 建筑与天然协调同一的景观,建筑都方向西边 后,湖景的其它方位过于空泛,使得景观上向 会议 核心 会所 一侧偏。因而需要在另一侧进行景观弥补,也 就是构成景观上的“对景”。 ? 功能弥补——构成高端休闲链 五星级酒店所构成的功能,能够满足城市高端消 费群体的需要,但不克不及全面概况,业态不敷完美。 ? 与主城区呼应,构成地标。 若是插手会所,功能上更能互补。 目前城市成长成熟标的目的在地块的北向,因而北向地块在市民气目中更能接 受。市民来湖休闲,也会多从北向道路进来,因而,此处需要设置地标性建 筑。那么会所就能够承载这一功能 196 贸易的选址确定: 作为72万方项目标开辟,必然会涉及贸易,且非论贸易是纯 意义上的贸易仍是包罗酒店、写字楼、酒店式公寓等广义上 的贸易,贸易物业形态是我们应重点考虑的,因而贸易选址 应遵照以下准绳: 分歧功能的贸易,其所设置的位置是分歧的。 尽量削减贸易对室第的干扰,包管以景观为主的宜居质量。 连系五年后城市成长的需要,贸易的体量和功能应有必然的 前瞻性,有足够的预留空间。 连系开辟分期的考虑和目前区域现状,需要考虑贸易的预留用地。 197 ? 本案贸易所涉及的功能将是三种分歧类型的贸易: 第一种——是为了满足区域成长需要而进驻的大型集中式商 业,这种贸易是为整个区域数万生齿所配套的。 其贸易业态一般以大型超市、百货、中大型餐饮、文娱休闲 等为主。 其幅射半径可达到3公里摆布,承载有商圈再造或次商圈中 心的功能。 其贸易结构一般在城市主干道旁,便于人流交往。 其贸易前坪一般设无数千平米的广场以集聚人气。 需要考虑较好的泊车系统和交通组织规划。 198 从区域成长来看,西城新区是将来的城市次核心,是从单核城市 走向多核城市过程中目前成长最好的一个区域。区域内有工业 园、 莲花新城等规划,将来导入生齿在3万摆布,如许的区域,需要一 个完整的贸易系统。 玉溪水岸 三江·纯 水岸 外滩首府 东方·水 兴龙阁 金城名都 岸明珠 旋城·东 方名都 中兴大厦 瑞峰苑 邦特嘉园 西城新区 巴黎春天 万象·阳 财富大厦 光城 帝煌山庄 西部风情 焦点区 幸福里 万象·凤 凰城 南国世家 华东艳城 199 从现有的区域结构来看,沿西二环开辟的项目根基都没有集中式 贸易的设想,其贸易特点是临街小贸易,做糊口配套所用,没有 能担起区域贸易配套功能的项目。 财富大厦 巴黎春天 西部风情 临街为7层楼的安 财富大厦贸易有5层,集中设 计, 但一层面积只要1500㎡摆布, 因而不成能担起区域贸易配套 的重担。 巴黎春天在临西二环设有独立贸易, 基地面积约5000平米摆布,共计约预 置用房,没有大型 贸易的可能。 留有10000平米。但因其地块所限,其 贸易设想为临街贸易为主,即进深20 米摆布,沿路排开。可进驻中小型超 市,但难引入大型超市百货等业 瑞峰苑 邦特家园 其临西二环,也是结构为室第+ 贸易的款式,贸易为临街商 铺,共计7256㎡ 临西二环也以室第+贸易的形式, 且均为临街门面型贸易。 帝煌在小区主入口处设有集中 形贸易,但面积不大,共计 6760㎡,且不临城市主干道, 难成天气。。 从上述市场环境能够看到——贸易市场空白点: 区域呼喊大型集中商 业,以满足将来3万人 的需要。 本案能够抓住此空白 点,操纵临西二环和 城市主干道的劣势, 设想面向将来的集中 贸易 现有合作项面前目今,都 没有大型集中贸易的 设置 从以上阐发能够看到,无论从收支口的需要,仍是临主干道的展 示, 仍是广场需要的退让,仍是交通组织的便当性, 仍是开辟用地预留的可能性,A、B号地块最适合做区域配套贸易 共计占地面积有32000㎡,明显用于纯意义上的贸易,用地比例 太大,因而可作广义上的贸易用地利用。 会议 核心 会所 ? 本案贸易所涉及的功能将是三种分歧类型的贸易: 第二种——是为了满足小区业主糊口配套的,如美容美发、小型餐饮、 鲜花精品、烟酒专卖、24小时便当店、药店诊所、网吧休闲等。 此类贸易需要小区业主进出便利达到,且有必然的可逛性, 形态应以街铺为主,能够是一层,也能够是二层,可考虑骑楼的利用。 因而考虑在G、H号用地的 临街考虑设置糊口配套形 贸易。 会议 核心 会所 ? 本案贸易所涉及的功能将是三种分歧类型的贸易: 第三种——为了共同南门湖开辟为市政公园的需要,考虑游 客赏湖时需要的特色休闲型贸易。且此处以景而贵,如完美相 应的特色文娱休闲配套,也将是对五星级酒店的一个主要弥补。 使其构成一条特色贸易街。若是后续成长好的话,还可考虑环 湖延展。 室第用地的价值区隔: 从图上可清晰的看到:纯室第可用之地为H、G、F、C、D、E、K号地块。 这七块地中,室第用地的好坏可分为三个品级,其所承载的产物和容积率以及空 间布局的规划上应有分歧的偏重。 第一梯级——G、H地块,正南北向,景观面大且丰硕。 第二梯级——C、D、E地块,景观面在地块的西向 和北向,且景观面窄,会导致部门建 筑湖景缺失,因而在规划设想上应注 意内部规划手法,以尽可能的大部门 户型能看到湖景。 第三梯级——K、F地块,几乎没有景观,因而,价值最低。 会议 核心 会所 §开辟模式定位§ ? 大盘开辟模式纪律 ? 本案开辟模式标的目的 ? 本案面对的问题和可自创项目 回首大盘成长 大盘成长到新都会主义大盘阶段,重视生态天然与邻里社 区协调与区域可持续成长,建立协调空间 1960~~1980 ? 新都会主义的根基精 神是社区设想必需将 公共空间的主要性置 于私家好处之上;注 重邻里关系,关心人 与天然的协调成长成 为新期间大盘成长的 最强音。 ? 第一阶段:室第楼 宇开辟; ? 第二阶段:室第小 区开辟; ? 第三阶段:大规模 住区开辟。 1980~~目前 1920~~1960 ?现代主义大盘 ?后现代主义大盘 ?新都会主义大盘 城市功能分区 场合精力 协调空间 ? 功能合适协调; ? …… ? 室第是栖身的机械; ? 汗青、文化与保守; ? 公共空间; ? “公园中的高楼”; ? 建筑内在质量; ? …… ? …… 关于大盘的价值发觉 ?价值 保守对大盘物业类型的 理解是室第物业; 大盘的物业既包罗室第, 也包罗商务、贸易体和 都会分析体等。 保守对大盘影响力的理 解仅仅是大盘规模; ?第一层面: ?室第与栖身、 贸易、商务等功 能的组合。 ?第二层面: ?体量(规模) 与大盘的社会影 响力。 ?第三层面: ?开辟利润与社 区协调、糊口方 式塑造、品牌提 升。 大盘影响力最主要的是 对社会成长的影响力。 保守对大盘价值的理解 表示为开辟利润; 大盘价值更主要的是打 造新的糊口体例,指导 糊口模式的改变。 ?认识 大盘开辟不只仅有规模劣势,有完美学校、病院、会 所、贸易核心大型配套,更主要的是大盘有的庞大的 社会影响力、可以或许用带新的糊口体例与栖身体例。 大盘反思 大盘开辟可否成功?可否带来城市成长、区域增值?可否为 开辟商品牌注入新活力与价值值得思虑 ? 盲目开辟下的贪大求 全,定位随便化、缺 乏市场及手艺支持, 风险规避不足下的盲 目启动导致的资金链 断裂,是国表里大盘 失败的根源; ? 开辟风险评估与应对 ? 定位及规划设想的前 瞻性、科学性,后期 糊口体例制造的市场 性与运营科学化、专 业化是大盘成功需要 前提。 ?湘江世纪城总占地面积100万平方米、建筑面积400万平方米; ?华侨城扶植颠末20年,曾经成为“旅游+地产”成功开辟模式样板; ?藏珑占地1500亩,总建面56万平米,拉升区域房价1000元/㎡。 精确定位、科学分区、合理的功能配比、合适市场需求的启动策略 是大盘成功的根基包管。违背大盘开辟纪律必将遭到市场无情丢弃 开辟模式 通过对国表里100多个大盘阐发,研究了国表里大盘开辟 的6种典型的成功模式和10多个典型案例 郊区目生区大盘开辟模式 城市核心大盘开辟模式 主题社区 开辟模式 老年社区 体育社区 教育社区 新市镇开 发模式 财产驱动 开辟模式 休闲财产 体育财产 商务贸易 核心城镇 开辟模式 收缩城市开辟模式 ? 交通拥堵与项目标灵通性; ? 项目与周边建筑的协调与协调; ? 项目功能配比与功能分区,以满足居 住的根基糊口需求; ? 项目开辟驱动模式,吸引消费群体。 ? 项目功能与城市、区域功能的互补; ? 项目本身功能的互补、空间共享与客 户共享。 模式一: 主题社区模式 主题社区模式:通过社区的特定糊口主题吸引特 定消费人群,提拔社区的影响力,支持项目开辟 主题社区开辟模式 焦点驱动体例:在目生区大盘开辟中,因为项目标交通距离以 及消费者对项目区域的心理距离的影响,消费者对项目关心不 足,项目对消费者无法构成冲击,项目需要有影响力、有冲击 力的元素构成对消费者的吸引力,社区主题承载了社区开辟中 对消费者构成无效吸引的感化。 长沙奥园 钰龙全国 教育地产、老年社区地产、体育地产、文化艺术地产等的 成功开辟成为模式区大盘开辟的主要驱动体例。通过主题 吸引消费者的关心,通过完美的社区配套和优良的社区环 境消弭消费者的心理抗性。 康桥长郡 主题社区开 发模式根基 特征 主题社区不只要具有明显的主题并对主题进行 强化宣传,并且在强化主题的同时进行复合舒 适性社区扶植 1 2 3 4 主题明显----成为社区开辟的焦点支持力; 主题宣传----让消费者接管主题,主题成为项方针签; 主题先行----表现主题的硬件设备扶植先行,感触感染主题; 主题复合----但主题宣传与多主题扶植,合适性舒服社区。 ? 合适城市成长与区域需求的市 场定位与主题开辟; ? 具有震动力的明显主题捍卫项 目标号召力,构成项目与周边 项目明显差别; 合用前提 ? 目生区大盘开辟,消费者 心理抗性大; ? 有区域内其它项目不具备 的奇特资本,具有制造不 可复制焦点合作力潜质; ? 资金雄厚,前期投入大, 项目大、实现周期长。 ? 主题先行,树立消费者决心。 成功环节要素 新市镇模式—NEW TOWN :成立较为完美的市镇结 模式二: 构及公共空间系统实现对项目标规划和扶植 新市镇模式 次要扶植办法: 外部功能内部化 公共配套设备; 根本办事设备; 街区、社区; …… New town 的来历 最早追溯到1898年霍华德的“花圃城市” 构思,通过付诸欧美的城市扶植,历经百 余年成长, 构成了今天New Town模式。 ? 采用成片素地开辟模式,完美的公共设备与办事设备,以及联外 交通的共同,是生齿引进的主要诱因; ? 通过开放式贸易街、社区情况、特色产物等完美的糊口配套包管 郊区化糊口的便利; ? 通过大规模根本设备扶植与公共贸易扶植包管栖身需求。 长沙威尼斯城 圣爵菲斯 万科城 新市镇模式 New town 的来历 最早能够追溯至霍华德的“花圃城市”。19世纪末,因为工业化 海潮的影响,人们原有的夸姣糊口空间遭到了极大的粉碎,为重 建一个抱负家园,英国规划专家霍华德于1898年提出了“花圃城 市”的构思,这一理论被敏捷付诸欧美的城市扶植,历经百余年 的成长,最终构成了今天的New Town模式。 —— NEW TOWN 中信新城 ? 新市镇是颠末事先打算 所兴建的新城市或是大 型社区。 新市镇的功能 ?指导大都会內的住家、工贸易嵌入新市鎮 ?在室第、就业、社会文化方面,供给较大城市优胜之情况 ? 新市镇凡是位於大型都 会的郊区,次要目标是 ?比散漫成长更无效操纵地盘 分散市核心过多的生齿。 ?供给都会扶植手艺之改良机遇 ?供给社会、经济、与行政系統之尝试机遇 新市镇大盘开辟模式通过有品商标召力的企业带 动,通过规模化的成熟配套和便利的糊口设备 合用前提 市镇布局构成 ※ 道路系统 —— 市镇四 周均有区域性干道环 绕。 ? 位于城市郊区,城乡连系部; 占地规模较大,可容纳较多生齿; ? 多种物业组合,以室第为主,多功能复合性社区 ; ? 优良的天然生态情况和社区生态系统,交通相对便当灵通性好。 ※ 邻里单元 —— 邻里单 位内规划学校、广场、 文娱核心等设备 ; ※ 社区核心 —— 内设会 堂、银行、邮电局、 病院等; ※ 贸易设备 —— 市场及 邻里贸易核心; ※ 公园绿地及体育场 ※ 其 它 公 共 设 施 —— 汽车站、泊车站、加 油站等。 New town 的特征 ? ? ? 规模化带来的成熟配套和便利的糊口设备; 丰硕多元的文化形态和景观; 能够持续成长的生态系统; 成功开辟环节要素 ? 街区的扶植:人道化的步行空间 ? 社区规划:独立的社区结构 ? 公共空间的营建:制造市镇社区核心(Town Center) 新市镇开辟模式的环节是“造市”----有“市”才有镇。 财产驱动模式:通过具有盈利能力特色财产的运营 模式三: 提拔项目标价值和影响力,并包管项目持续开辟 财产驱动模式 财产驱动模式 通过具有盈利能力特色财产的持久运营,提拔项 目在城市中的影响力与地位,表现项目标开辟价 值,达到财产与房地产开辟双盈利的目标。 环节词: 特色财产; 财产运营; 财产影响力; …… ? 采用成片素地开辟模式,通过具有特色的财产开辟与运营提拔区 域与项目标影响力,是生齿引进的主要诱因; ? 在前期成功运营中,充实展示项目景观劣势、糊口配套劣势、产 业堆积劣势;通过根本设备扶植与公共设备扶植包管栖身需求; ? 边运营、边指导、边开辟,制造具有特色的栖身社区。 深圳华侨城 长沙奥莱小镇 总部基地 财产驱动不只要选择既能驱动项目开辟又有盈利能力的 财产,更主要的是要总体规划,确定前后期开辟关系 合用前提 休闲财产社区成长: ※ 第一阶段:单一大中 型文化主题园; ? 大城市近郊,距市核心直线公里,并且交通便当; ? 项目地点地生态情况好,周边的情况粉碎与工业污染少。 ? 开辟企业资金雄厚,可以或许较持久间的持续开辟 。 财产驱动模式特征 ※ 第二阶段:分析性、 区域性开辟; ※ 第三阶段大型旅游休 闲区的呈现。 ? ? ? 特色财产具有持久运营的生命力,特色财产可以或许为开辟盈利; 特色财产在城市具有号召力与影响力; 特色财产对城市与区域成长具有庞大的提拔感化。 Business Park化过程 ※ 第一代:工业园区 ※ 第二代:商务与社区 ※ 第三代:邻里商务区 ※ 第四代: Business Town. 成功开辟环节要素 ? 总体规划,分步实施,先确定财产,在确定开辟思绪; ? 分析开辟,全面收益 :通过度散开辟降低风险,提高盈利能力; ? 规划合理跟尾:着重处置好前期与后期、各子项目之间的跟尾。 财产堆积、持久盈利能力、财产号召力是成功的环节。 §开辟模式定位§ ? 大盘开辟模式纪律 ? 本案开辟模式标的目的 ? 本案面对的问题和可自创项目 本案的开辟策略 城西新区的 大规模开辟 扶植 南门湖休闲公 园的出力制造 宜水河 畔的山 水风光 五星级酒店 和市政会议 核心简直立 衔接新旧两 区交汇点的 特殊意义 主题社区+新市镇开辟模式 MOT开辟模式 ? Mot是英文房地产主题motif的缩写,有主题 社区之意。T同时也有城镇town的代表之 意。 ? 设定Mot 的开辟模式,既能够活泼抽象暗示 项目标开辟寄意 ,也便于在当前的项目宣 传推广中能够借风使舵,火上加油,对于 项目标成功发卖的有着不成估量的助推作 用。 221 社区规划准绳一 社区功能复合化:大盘社区功能呈分析性互补形 态,大盘社区该当成为一个“收缩城市”形态 ? 超越“单一功能模式”:通过本身分析多功能制造,汇集居 住,贸易,文娱,文化等复合型布局模式,满足人们“工 作、栖身、糊口”需求; ? 外向互动、内向紧凑:大盘既是一个范畴,又与周边的环 境、人文、空气慎密跟尾、融合,大盘是对内独立与对外融 合的同一。 ? 集约化、集聚化:多功能组合是次要特征,是一个城市功能 的浓缩和剪影。 大盘功能复合不只仅是多功能的简单组合,更主要的是功 能之间的合理配比与功能之间的合理结构,以实现社区的 协调与舒服。 “ 收缩城市”是一种可持续成长的城市形态 —迈克〃詹克斯 社区规划准绳二 街区扶植与公共空间:街区与公共空间是社区活力的 最环节要素,是业主之间最次要的交换平台 ? 街区是大盘社区主要的组织成分、糊口配套和精力延长;无论西 方仍是国内,都注重社区内部独立街区的制造; ? 街区缔造健康的情况、扶植优良的社会关系、推进共生和成长; ? 活力街区根基特征:小标准、互动性、便当与共享、多样性、包 容性、防卫性…… 社区公共空间:在整个社区、邻里的空间结构中,公共范畴、公共 空间以及居民配合利用的建筑与设备,如社区街道、城市广场、学 校、绿化公园等,是居民日常交往与勾当的主要场合。 街区与公共空间不是越大越好,大广场的成果常常是死角。 街区与公共空间是城市糊口的 根基元素,可以或许沉淀城市的历 史与文化,添加栖身者对情况 的眷恋与归属感。 社区规划准绳三 合理的启动模式:在不成熟区域的大盘开辟中 室第启动与酒店启动是安全的启动体例,贸易 后期开辟 ? 市场可实现:最先启动的物业必需为市场可实现物业,不然项 目抽象与价值将大大贬损; ?启动的根基准绳 ? 合适项目资本特色:大盘为了展示价值点,一般在景观较好的 区位进行启动; ? 有益价值最大化:通过前期成功启动实现后期价值提拔。 ?财产驱动大盘:财产先行,通过财产成功成立项目地位; ?景观大盘:以高档级酒店启动后室第启动,提拔项目价值; ?一般大盘:通过前期室第启动带动后期贸易、配套的实现。 社区规划准绳四 科学分期与合理的进度放置:大盘分期开辟中前 期开辟要达到奠基项目抽象,后期开辟持续实现 项目价值 四期 以最好的产物首期开辟:奠基项目高端抽象,奠基 项目高质量,成立项目标圈层感。 三期 二期 一期 ? 首期产物选择:以市场能实现产物启动,若是不领会 产物的市场反映,多产物组合启动,查验市场反映; ? 开辟节拍节制:前期牺牲容积率,后期逐渐提高开辟 强度,通过前期树立的项目品牌获得后期成功开辟; ? 产物分期策略:前期高质量产物(低容积率),中期 高容积率实现项目价值,后期高质量拔高项目抽象。 社区规划 重视邻里关系:人际交往空间的制造,供给社区户外共 同勾当、交往的场景,供给社区交往的平台与机遇。 准绳五 ? 邻里空间被融入社区规划之中,把室外空间设想当成一 个尺度,从人的需求出发,缔造人道化栖身情况; ? 邻里空间成为人们居家的一个主要尺度,这个尺度被体 现为两个特征,一是标准适宜,二是相对封锁; ? 营建敦睦社区的软情况,参与社区勾当,会商相关公共 好处的话题,发生对社区的归属感和义务感。 邻里关系不只要求大盘在规划上考虑与周边建筑的协调与 同一,连结标准与建筑气概的同一;更主要的是要通过居 民的参与成立协调的社区栖身空气。 邻里之间的首属群体与互动,社区的发展点与邻里空间的社区色彩, 糊口体例制造是大盘价值与品牌提拔主要手段 儿童、青年、老年…在各个阶段,城市邻里老是家的延长… Keller于《城市邻里》 §开辟模式定位§ ? 大盘开辟模式纪律 ? 本案开辟模式标的目的 ? 本案面对的问题和可自创项目 本案需重点处理 的规划问题 若何处理因道路过多 50%以上的室第不得不临路 而带来的乐音、尘埃等 降低室第质量的问题 ? 若何兼顾因市政公园、酒店、 会议核心在此,人流复杂而降 低室第私密性同时还必需尽 最大可能的操纵景观的问题 案例自创1——湘江世纪城 湘江世纪城:湖南第一大盘 占地面积:约100万㎡ 总建筑面积:约400万㎡ 贸易面积:约20万 户数:约20000户 规划入住居民数量约为6万人 湘江世纪城位于湘江、捞刀河、浏阳河三河交壤之处,独揽6km江景和三河景观。紧邻的滨江 文化园,是当局即将开辟的超大型市政项目,规划将其打形成长沙标记性建筑群,工程扶植为 1.5万平方米音乐厅,2.5万平米藏书楼,2万平米博物馆。 湘江世纪城三大立异栖身模式,更新长沙栖身体验: 1.100万全社区人车分流系统,地下交通系统,全国初创; 2.开敞式采光地下泊车场; 3.大规模室第配臵参观电梯 开敞式泊车 室第参观电梯 人车完全分流系统 人车完全分流系统 湘江世纪城被若干条道路从项目两头穿过,致使各组团用地都面对着四面 临路的问题,与本案极为类似。 湘江世纪城的处置体例是——将所有物业能过贸易和车库全面抬起,市政 道路从贸易和开敞式车库中穿过,以做到减小对室第的影响问题。 同时地面架空型车库,临街部门做贸易,贸易面积能够自在拉升,具有很 大的矫捷性。大量的车位配比,为高端小区供给了前瞻性配套。 案例自创2——北辰三角洲 北辰新河三角洲项目位于长沙市开福区,湘江与浏阳河交汇处,西临湘江,北依浏阳 河,东靠芙蓉北路,南抵319国道城区段。项目占地面积约110万平方米,总建筑规模 达500万平方米。此中,黄海标高39米架空平台上室第面积300万平方米,酒店、商 业、写字楼、公寓等分析公共建筑80万平方米;平台下社区贸易配套和泊车库等建筑 面积120万平方米。 项目面对的复杂交通路网——高档社区,大手笔开辟,但受市政道路、城市 轻轨、过江地道等多种复杂的交通规划的影响,100万用地上被打得七零八 落,划成了几十个小地块。环境与本案更蹩脚。 所有地块通过通一架空的平台而被处置在统一标高之上,市政道路惹起的噪 音、尘埃,无私密的影响,通过架空平台来处置。单个地块与地块之间,通 过空中连廊相接,便于物业办理和邻里交换。平台下设大量社区配套贸易和 泊车库,共计120万方。 除了在湘江世纪城中所阐发的劣势外,架起来的车库成本比地下车库成本 低,也是一大益处。 针对本案私密性和交通路网过多的处理方案一—— 室第用地全架空,架空后地块与地块通过空中连廊相连,充实处理市民游湖 等社会公家形为对项目栖身发生的干扰,完全包管了项目标私密性。 方案一劣势——室第用地全体抬高后,室第 看湖景、河景结果会更好,视野更宽阔。架 空层做车库和贸易预留,为开辟商开辟出大 量的增值空间。 方案一劣势——全架空成本高,全体规划意 识强,对开辟商的实力和开辟理念是较大的 挑战。晦气于开辟商后期对地盘的矫捷变 动。 会议 核心 会所 针对本案私密性和交通路网过多的处理方案二—— 引湖景入园,通过景观隔离带,使沿湖面的高端室第区即可赏景,又可享受 静谧的空间。 会所 会议 核心 可自创项目——藏珑 月湖作为市政公园,市民游湖过程中,一样的道路穿行于室第用地间,对小区居民的 私密性有必然的影响。出格是图中红线所示道路,对沿湖别墅的影响。通过图示能够 清晰看到对别墅的二重隔离,一重为绿色隔离,二重景观为水景隔离带。 绿色景观 隔离带 水景隔离带 针对本案私密性和交通路网过多的处理方案二—— 引湖景入园,通过景观隔离带,使沿湖面的高端室第区即可赏景,又可享受 静谧的空间。 方案二的劣势: 1.将景观更好的隔入室第小区, 景观主题元素与小区景观元素浑然天成, 更具有全体性。 2.成本低。相对于全架空,成本低得多。 会议 核心 会所 §项目定位§ ? 定位准绳 ? 本案总体定位 ? 本案抽象定位 ? 贸易定位 ? 室第物业定位 1.项目定位 1.1项目定位标的目的 优秀的宏观市场前提 优秀的城市规划成长 优秀的内部景观资本 城市成长:“北扩西拓” 区域规划:工业财产园区 地块规模:一期764亩 地块资本:规划、双水景、交通 质量提拔:市场亟待高质量产物 项目要有优良的市场占位,就必需,塑造优良的市场抽象,树立市场标杆。 项目需要充实操纵“三优”资本,安身市场,着眼高端、高质量进行定位。 项目标定位标的目的 全面超越现有市场的城市分析体 240 1.项目定位 1.2项目总体定位 宜阳明珠·72万平方米鼎级生态湖滨新城 宜阳明珠:项目以72万㎡的开辟面积以及高规格的开辟尺度,使本案 成为常宁市首屈一指的大盘项目也可称为常宁城市中的一颗明珠。 鼎级:项目开辟档次之高,将开常宁市高端物业之先河,作为鼎级物 业可谓当之无愧。 湖滨新城:项目全体是环抱南门湖的全体大规模开辟,能够成为是造 城之举。 241 1.项目定位 1.3案名定位 华侨·滨湖世纪城 ——华侨集团正在南门湖畔开创常宁房地产界的新 纪元 ——华侨集团在造城 242 1.4抽象定位 243 244 1.4抽象定位 245 1.4抽象定位 246 1.4抽象定位 247 1.4抽象定位 248 1.4抽象定位 249 1.4抽象定位 250 1.4抽象定位 251 1.4抽象定位 252 1.4抽象定位 253 备选LOGO 254 备选LOGO 255 备选LOGO 256 备选LOGO 257 2.贸易定位 2.1初步思虑 常宁市焦点商圈现状——低档、老旧、 芜杂 项目地块商圈——空白、萌芽 项目贸易代替现有商圈?项目周边贸易处于萌芽期,若何突 破? 258 2.贸易定位 2.2定位准绳 多圈多核的贸易业态设置原 则 ? 原有商圈不成能在短时间内转移或撼 动。 ? 因而项目要认可目前焦点商圈的作地 位及用,在定位时并不与之进行间接 冲突。 ? 项目能够通过新兴业态的引入对常宁 市的贸易程度进行提拔,从而避免与 焦点商圈的冲突。 ? 业态定位能够对焦点商圈的业态进行 弥补。 次级商 圈 焦点商圈 次级商 圈 次级商 圈 259 2.贸易定位 2.3市场需求阐发 ? 经济成长,消费程度提高,常宁起头呼喊高档贸易形态的 发生; ? 保守消费习惯仍然深刻影响常宁市民,对老城贸易有依赖 性; ? 对消费附加值的需求正在影响贸易模式的更替; ? 消费布局的改变指导贸易功能个性化成长; ? 根基糊口需求比下降,质量糊口需求比上升; ? 文娱、休闲、文化等需求潜力庞大; ? 表现是消费正在成为一种趋向; 基于上述阐发,本项目贸易安身点: 创作发明全新的体验消费、糊口体例、制造常宁市购物、文娱、休闲、餐饮、 文化、参观等功能于一体的新城市贸易核心 260 2.贸易定位 2.4业态需求阐发 261 2.贸易定位 2.4成长标的目的研判 项目成长主力百货、超市、风情步行街的可行性与劣势 ? 常宁市目前尚无主力百货,无法满足日益增加的质量化采办需求; ? 项目周边尚无大型超市,无法满足将来居民采办需求; ? 将来本区域将是当局制造的财产园区,将有大量的居民日常糊口需 求; ? 风情步行街能够提拔项目标档次感、质量感; ? 而且与主力百货、超市在经停业态、消费模式与常宁现有贸易构成差 异;。 项目成长个性精品经济连锁酒店的可行性 ? 目前经济开辟区尚无改革精品经济连锁酒店,填补酒店市场的空白; ? 添加项目贸易形态的多样性、可变性; ? 经济连锁酒店可填补财产园区内功能空白。 262 2.贸易定位 2.4成长标的目的研判 项目成长特色餐饮、文娱设备的需要性 ? 项目周边以及常宁全市特色餐饮、文娱设备的缺乏给项目成长此类贸易带 来机缘; ? 按照市场调研,常宁市民对文娱设备的消费需求较强; ? 此类贸易的成长还能满足项目标配套办事需求,而且带来必然的人气。 项目成长数码产物、精品家居专业卖场,能填补市场空白 ? 数码产物、品牌家电超市、精品家居的市场需求大; ? 运营此类产物利润较高,商家报答高,目前也是各家售连锁超市预备鼎力 成长的标的目的,将来规模化、专业卖场形式将是市场成长趋向 263 2.贸易定位 2.4成长标的目的研判 264 2.贸易定位 2.4贸易全体定位 常宁·首席·滨湖复合贸易街区 定位注释: ? 以“常宁”为全体价值坐标,扩大区域影响力,普遍吸引关心、推进贸易部门后 续运营与发卖的实现; ? 集商贸、购物、休闲、文娱、餐饮、参观、人文等为一体,普遍集聚人气,堪当 “首席”之位; ? 积淀时髦、文明于一体的组团式特色贸易街区,让消费者在购物、饮食、文娱的 同时体验分歧的贸易文化,让消费者感遭到史无前例的购物、餐饮新体验; ? 以一个贸易运营者的灵敏专业去改变一个消费时代的特征; ? 让我们从头去认识一个湖,开启一个全新的湖时代。 265 2.贸易定位 2.4贸易功能区域划分 主力百货 大型超市 城市贸易广场 电器超市 片子院 常宁·首席 滨湖复合贸易街区 餐饮 风情步行街 品牌店 精品家居 湖滨风情贸易街 特色餐饮 休闲文娱 清吧 266 2.贸易定位 2.5功能定位 休闲功能 文化功能 购物功能 文娱功能 体验消 费功能 复合体 酒店功能 参观功能 餐饮功能 集购物餐饮、文娱休闲、人文文化为一体的贸易综 合体 267 2.贸易定位 2.5档次定位 商圈消 吃力 硬件 差同化 全体中档 局部高档 成长 策略 合作 策略 前提 ? 基于常宁市消费者的全体消费能力以及差同化要求 ? 遭到项目贸易硬件前提投入成本的限制 ? 为包管贸易全体成长策略的实现,及合作策略的分析考 全体中档 局部高档 268 虑 2.贸易定位 2.6业态定位 品牌百货、品牌超市、品牌精品店、时髦餐饮 文化文娱设备、个性精品连锁酒店、滨湖特色商 业 ? 以各类型主题主力店为区分,各类业态彼此带动; ? 主题百货包管全体档次的实现,主题超市吸引对应的随机性消费人群,扩大消费 者层面; ? 主题休闲广场、主题文娱、主题餐饮满足消费者的多元化消费需求; ? 个性精品连锁酒店弥补贸易的多样性,更好的阐扬分析体的集聚效应。 269 2.贸易定位 2.6业态定位—主力店策略 一站式品牌分析百货超 市 环节点: 方针商家: ? 一站式 ? 品商标召力 ? 分析性 ? 目前常宁尚无外来的品牌超市,百货业态则是市场空白。 ? 品牌超市具有极强的人流堆积能力,而百货则能提拔项目贸易档次。 ? 采用超市+百货的形式进引入,品牌商家将以其品商标召力率领一多量品牌商家 进驻。 2.贸易定位 2.6业态定位—主力店策略 方针商家: 质量时髦餐饮 ? 具有较强的人流吸引能力,改变项目抽象。 ? 是家庭客户、年青消费群体的主要消费目标地。 ? 情况文雅,时髦感强,档次较高,合适项目理念。 ? 肯德基降低了加盟门槛,使县级城市具有加盟机 会。 2.贸易定位 2.6业态定位—主力店策略 高质量影剧院 环节点: ? 加盟院线 方针商家: ? 影院是城市核心的意味,表现了城市的文化品 位。 ? 跟着居民收入的提高,文化消费需求加强。 ? 有强大人流堆积能力,有助于焦点贸易的构成。 ? 方针消费群为高本质中高收入者,可提拔项目档 次。 ? 影片放映与大城市接轨,提拔全体城市档次。 2.贸易定位 2.6业态定位—主力店策略 品牌一站 式超市 品牌连锁 餐饮机构 高档次影 剧院 贸易 餐饮 文娱 休闲 文化 通过三大业态的组合,实现了项目区域贸易功能,使项目合适项目贸易成长计谋的 要求。 2.贸易定位 2.6业态定位—步行街策略 风情贸易步行街 服饰类 精品类 电子类 文娱类 儿童类 餐饮类 家居类 外贸行、定制行、婚纱行、拍摄行、打扮行、哈韩派…… 首饰类、配饰类、…… 各类电子产物的粉饰、精彩配件及DIY电子手工作 坊…… 精彩ktv、小型清吧、特色聊吧、 特色派对吧…… 童装、儿童玩具、益智产物…… 小型咖啡厅、特色中西餐厅、特色小吃类…… 家居用品店、家居服饰店、家居粉饰店…… 274 2.贸易定位 2.7业态定位—滨湖风情贸易 ? 连系水景主题引入滨湖特色餐饮,以高格调性提拔滨湖贸易抽象。 ? 制造特色水岸休闲文娱设备,项目成为市民歇息文娱的目标场合。 ? 与贸易相连系,制造滨湖休闲公园,引进滨湖文娱设备,并注重管 理。 275 2.贸易定位 2.8业态定位—星级酒店 ? 酒店是本项目树立抽象标杆的重点物业。 ? 酒店业态不只是对财产园区的功能进行弥补,愈加 五星级尺度酒 店 办事于会议经济 的高质量办事酒 店 成为项目树立抽象 的标杆产物 对财产园区功能 进行弥补 提拔财产园 区档次 商务酒店 能促使财产园区的档次提拔。 ? 旅游业是常宁市重点成长的财产之一,但旅客数量 与重点旅游城市比拟差距较大。 旅游业是常宁市重 点成长财产 现有大量国表里游 客 旅游度假酒店 以委托办理的体例引进 五星级商务休闲酒店, 使之成为项目抽象标杆 276 2.贸易定位 2.9客户定位 运营者定位: ? 主力店:省级或区域级大型超市、百货运营商 ? 抽象店:国内一、二线品牌商家等 ? 常宁市通俗运营者 投资者定位: ? 常宁市市投资客; ? 周边乡镇投资客 ? 其它区域投资客; 消费者定位: ? ? ? ? 项目周边消费者; 经济开辟区居民; 九江其它区域消费者; 旅游人士或其它人士。 277 2.贸易定位 2.10贸易操作模式 操作 模式 特征 非发卖面积小于 30%,以小店肆带 动全体商铺发卖 租约前臵(产权式 发卖) 主力店大于60%, 焦点主力店大于 40% 主力店大于80%, 焦点主力店大于 60% 主导标的目的 地产开辟 方针 短期实现盈利 中短期实现盈利 限制前提 ? ? ? 需要优良的 划 如运营不善,对后期项目有较大 影响 前臵兑现坚苦惹起信用危机,影 响 发卖,现国度明令禁止发卖。 以售 卖为 主 带租 约销 售 店肆 运营 开辟、运营相 连系 中持久实现盈利 主力店持有,待租约履行一段时间,贸易 走上正轨后考虑发卖此中一部门,其他持 有,风险较小。对开辟商的资金要求较高, 同时招商进 驻率要求高 ? ? ? 资金回流慢 报答期长,风险高 要求有雄厚的资金实力 零售贸易 持久运营 考虑贸易部门对于项目标主要性,以及项目开辟周期之长,开辟商必需对项 目贸易运营办理具有必然的节制权,以规避因开辟商无运营办理权而导致的 运营不善。 主力店部门前期由开辟商自持,零星商铺带租约销 售 278 2.贸易定位 2.11贸易招商形式 招商机构三种形式: ? 由专业贸易参谋代办署理公司展开招商工作; ? 引入出名的贸易运营办理公司,组建招商部分并展开招商运营工作; ? 引入品牌运营办理公司作为参谋,开辟商成立运营办理公司, 展开招商运营工作…… 279 2.贸易定位 2.12贸易招商—招商准绳 同业差别、异业互补准绳 ? 特殊商户招商优惠准绳; ? 先做人气,再做生意的房钱定制准绳; ? 主力店先行,辐助店随后的招商挨次准绳; 招商策略 ? 品牌导入和品牌带动策略; ? 遍及撒网,重点冲破策略; ? “先易后难”的策略; ? 政策不服衡的策略; 280 3.室第定位 3.1计谋定位 市场地位 市场带领者 市场挑战者 市场跟随者 √ 抽象定位 高档 √ 客户及产物定 位 高端 中高档 中高端 √ 281 市场补缺者 中档 中端 3.室第定位 3.1计谋定位 带领者内涵: 本项目计谋不是做一两年的带领者,而是做持久的 带领者,我们的策略要让本项目标生命力在将来几年中 不竭强大,而不是被超越而磨灭在时间长廊里。所以 我们要有久远的目光 项目产物领先于市场 我们要维持优良的抽象 我们要塑造优良的口碑 282 3.室第定位 3.2室第定位 常宁·首席·滨湖鼎级豪宅 定位注释: ? 站在本项目都会分析体平台之上,制造常宁滨水文化高贵室第极峰 之作 ? 复合都会分析体中的高档室第表现 ? 演绎全新城市高端糊口体例 ? 全方位提拔常宁市栖身质量,以格调、档次、人文构成项目奇特亮 点 283 3.室第定位 3.3抽象定位 常宁滨湖豪宅开创者 献给城市魁首,让常宁为之骄傲 定位注释: ? 给项目室第产物以高档的市场占位,充实表现项目室第产物的高端。 ? 项目以本身的开辟规模以及物业组合带来全新的栖身模式,成为市场魁首。 ? 各物业类型能配合推进室第价值的提拔,是室第成为市场中的价值魁首。 ? 以价值驱动方针客户群体,对其进行心理条理进行提拔。 ? 项目作为常宁的“城市手刺”城市为之骄傲,客户的人生也将的获得提拔。 284 3.室第定位 3.4物业定位 滨湖物业 ? 项目价值标杆,提拔项目质量,树立项目形 别墅 象 ? 强调对稀缺资本的拥有,重视享受感和身份 标签 高层室第 ? 项目盈利空间,包管栖身质量 ? 恰当的户型立异,在舒服前提下强调适用 公寓 室第 物业 洋房 公寓 ? 栖身、商务功能的弥补,包管较高质量 ? 空间可矫捷多变,满足多种功能需求 高层 室第 285 3.室第定位 3.5客户定位—客户形成 机关事业单元人员 收入不变,经济实力较强,次要以二次 臵业为主,对舒服性和享受性要求较 高。 以单元高层和生意报酬主,经济实力雄 厚,以二次改善型需求为主对舒服性和 享受性要求较高。 收入通俗,经济实力一般,以一次臵业 为主,对产物的适用性和经济性要求较 高,看对首付压力较为敏感。 收入通俗,经济实力一般,兼顾有一、 二次臵业客户。对首付压力较为敏感。 城市高端购房群体 客 户 构 成 返乡购房群体 通俗市民 乡镇客户 收入通俗,经济实力无限,对产物总价 较为敏感,良多会考虑一次性付款。 286 3.室第定位 3.5客户定位—客户细分 高层室第 本地敷裕一族换佃农户,如公事员、教师、私营老板等,周 边乡镇有钱人进城臵业者,实力返乡臵业者 滨湖物业 常宁市顶尖敷裕一族 公寓 常宁市客户中部门年轻臵业者或投资者,外埠来常宁工作的 外埠臵业者,外埠打工回籍购房者等 287 §项目规划建议§ ? 规划策略 ? 各地块规划详解 总体规划建议 1.包管社区产物类型的多样性,合理规划,便于分区开辟; 2.操纵地盘价值最大的地块建筑响应经济价值最高的物业形态; 3. 实现全体资本必然程度的均好性;同时考虑在地块内引入水系,缔造 优良的景观以提拔室第质量; 4.本项目标交通系统较为复杂,需包管贸易、商务人流与室第人流分流 而行,通过充满活力的公共空间和小区级道路保障贸易区的活力与室第 区的寂静; 5.水岸周边的建筑该当私密性,并并充实挖掘水岸的文化、景观、经济 价值; 6.建筑形态丰硕,气概同一,使建筑本身成为形成社区景观的一大体 素; 7. 其他公共设备布臵应满足相关规范要求。 289 1.项目规划建议 总体规划策略 地盘价值评分结论: 贸易:A=B>C=D>E=F>H> J 室第:H>J>G>F>D>C>B> A ? F、G、H、J地块临湖,外 部资本好,应充实操纵湖 景,提拔室第质量; ? F地块是通往会议核心,湖 边的必经之地,临李虎路 两侧可设想临街贸易,发 展特色贸易; ? A、B、C、D地块具有较高 的贸易价值,可恰当提高 容积率,并设立标记性建 筑。 290 1.项目规划建议 总体规划结构 商 务 公 寓 酒 店 式 公 寓 城 市 商 业 广 场 步 行 街 洋 房 别 墅 步 行 街 高 层 住 宅 洋 房 别 墅 会 所 洋 房 别 墅 高 层 住 宅 高 层 住 宅 291 1.项目规划建议 A、B地块规划 A地块: ? 在A地块设想城市贸易广场,主体考虑四层裙楼,布臵百货、超市、 餐饮等业态。 ? 在贸易广场群楼上西侧规划高档商务公寓,作为项方针志性建筑,包 括裙楼不跨越30层。 ? 在A地块东侧规划两层贸易步行街。 ? 在地块东北角规划30层通俗公寓。 B地块: ? 在地块西侧设想30层酒店式公寓作为标记性建筑,其余部门设想两层 贸易步行街。 292 1.项目规划建议 A、B地块规划 两 层 商 业 步 行 街 30 层 商 务 公 寓 普 通 公 寓 四 层 城 市 商 业 广 场 两 层 商 业 步 行 街 30 层 酒 店 式 公 寓 293 1.项目规划建议 C、D、E地块规划 C、D地块 ? C、D地块临湖,具有优良的景观前提,但因为工具向面宽较窄因而可能对 产物朝向有必然影响。在景观前提优胜的环境下,室第朝向的影响程度力将 下降。 ? 将主入口规划在地块西侧。在两地块临李虎路、文虎路、虎溪路侧规划临街 贸易,将项目贸易引到湖边,并规划特色贸易。 ? 地块的西北角与西南角规划两栋30层的三单位的室第,并倾斜必然角度,是 其不是正工具朝向。 ? 可在高层室第围合而成的区域内设臵泅水池或小水景等配套设备。 ? 在地块临湖一侧设想5层花圃洋房并配以少量独栋别墅。 E地块 ? E地块紧邻绿化广场,景观前提较好,可规划为四栋建筑围合成为绿化广场, 包管内部情况。四栋室第中,南北向产物为30层高层室第,工具向产物为30 层公寓。 294 1.项目规划建议 C、D、E地块规划 30 层 高 层 住 宅 30 层 高 层 住 宅 30 层 高 层 住 宅 2 层 社 区 商 业 30 层 高 层 住 宅 30 层 高 层 住 宅 30 层 高 层 住 宅 30 层 公 寓 洋 房 别 墅 2 层 社 区 商 业 295 1.项目规划建议 F、G、H、J地块规划 G、H地块 ? G、H地块的景观前提、朝向最佳,可作为项目抽象标杆进行主力制造。 ? 在地块北则,临泉峰路一侧规划30层高层室第,使地块价值获得阐扬,并遮 挡泉峰路抽象较差的私建房。 ? 在G、H地块中部及临湖侧设想大量花圃洋房及别墅产物。 ? 在H地块西南角临湖处规划项目标高档会所,设臵健身房、阅览室、特色风 情餐饮等业态。 F、J地块 ? F、J地块位臵景观前提较差,且不临湖,在此可设想多栋30层高层建筑,以 包管项目容积率。 296 1.项目规划建议 H、J地块规划 30 层 高 层 住 宅 洋 房 别 墅 30 层 高 层 住 宅 会 所 洋 房 别 墅 297 §项目入市策略§ ? 入市策略 ? 售楼部选址 ? 开辟挨次及节拍 1.1入市策略总体准绳 开辟商首期拿地打算为70亩。为缓解资金压力,开辟商起首考虑将贸易价值较高的A 地块纳入囊中,用以典质贷款。A地块占地面积为21194㎡,合31.79亩。可是,因为 地块周边尚未成熟的现状决定,地块目前尚未达到进行贸易开辟的前提,因而项目首 期的拿地打算中,必必要考虑适合首期入市的地块。 ? 充实展现项目亮点,奠基项目高端市场抽象,包管优良开 局。 ? 缩短项目与老城区的接触距离,提拔客户看房便当程度。 ? 与区域成长价值相连系,包管后续产物的溢价能力及盈利 空间。 ? 避免后期施工对先入市产物的影响。 299 1.2入市策略一 H地块入市 以H地块入市,是项目入市的最优方案。以H地块的地块规模、景观前提 以及地段价值等前提,如对地块加以细心包装,将可以或许在前期为项目建 立起优良的市场抽象,为项目成功开局奠基坚实根本。 入 ? H地块位于两江路以东,南则为沿 江风光带与宜水,在地块栖身价值 排名中,名列第二。地块总占地面 积21463.6㎡,合32.19亩。 ? 该地块内估计将扶植有可赏湖赏宜 水的为整个项目供给办事的高档会 所。地块内还扶植有高层室第、洋 市 地 块 房、别墅等物业,产物线较丰硕, 全体情况及景观资本较好。 300 1.2入市策略一 会 所 售 楼 部 劣势一:避免售楼部反复扶植 H地块将扶植高质量会所,而在项 目全体较长的运作周期内,会所 将作为售楼部持久利用。如许不 仅可以或许无效的提拔项目展现抽象, 并且还避免了起首开辟其它地块 发卖场合的反复扶植的问题,也 能为开辟商节流大量的售楼部建 设装修费用。 301 1.2入市策略一 样 板 区 劣势二:全体扶植,奠基抽象根本 H地块将扶植高质量会所,而开辟产物 也与会所融为一体。通过安装围挡对地 块北侧安设区进行抽象区隔,以及对以 售楼部为焦点的H地块以及周边情况进 行细心制造,可使之成为项目标“样板 区”,这可以或许在前期成立起项目优良市 场抽象,为项目成立高端的市场抽象奠 定结实的根本,从而包管项目优良的开 局。 1.2入市策略一 劣势三:距离市核心较近 H地块紧邻的两江路北侧与泉峰 西路交汇。与项目地块西侧的 老城区 西二环比拟,两江路距离市中 心的距离更近,周边情况相对 成熟,这可以或许无效的缩短市民 的看房的距离,这对项目前期 蓄客,以及售楼部的到访量提 升有较大协助。 303 1.2入市策略一 劣势四:带动项目全体价值提拔 项目在沿南门湖西侧以及西南侧将扶植 会议核心、五星级酒店等配套设备。而 会 议 中 心 五 星 级 酒 店 会 所 位于H地块的会所则能对南门湖东侧的 配套设备进行弥补,使湖岸物业价值得 到进一步提拔。同时,会所所处的位置 不只是一期,对于项目全体1463亩地块 来说都是核心位置,因而会所的扶植还 将能带动项目全体的地盘价值提拔,这 就使项目后期开辟具有了较高的溢价能 力。 1.2入市策略一 劣势五:缩短看房距离 H地块与作为售楼部利用的会所融为一体,如许还能缩短客户从售楼部到 现场的看房时间,使项目标发卖效率获得提拔。 劣势六:不影响后期施工 起首从H地块开辟,将不会对项目后期的南门湖西侧物业开辟扶植以及施 工组织发生影响。 劣势七:前期资金压力较小 起首从H地块开辟,除南门湖、会议核心、五星级酒店外,贵司只须扶植 两江路,从而能大幅降低项目前期的根本设备扶植投入,降低开辟商资金 压力。 劣势八:不影响地盘全体性 起首从H地块开辟,将不会影响南门湖西侧地盘的全体性,开辟商若后期 要进行一级地盘开辟,完整的地块也愈加便于地盘成交。 305 1.2入市策略一 面对问题: ? 非论从抽象包装、入市节拍、开辟经济性角度而言,以H地块首 先入市,是项目开辟最优选择。 ? 地块北侧为拆迁安设区。安设区内有必然面积拆迁量,如在拆 迁工作进展不成功,可能耽搁2011年项目开辟进度的环境下, 项目就不得不考虑第二套入市策略。 306 1.3入市策略二 C地块入市 在H地块拆迁受阻,不克不及作为入市物业进行开辟时,项目可将C地块作为 入市开辟的第二方案。考虑到会所距离C地块较远,因而可考虑将售楼部 设置在B地块西侧临街裙楼内。 ? C地块位于李虎路以北,南门湖以西, 紧邻会议核心,在地块栖身价值排名 中,名列第三。地块总占地面积25295 ㎡,合37.94亩。 ? 该地块地块可东眺南门湖、宜水,东 南侧还有沿江休闲广场,具有较好的 景观前提。该地块紧邻会议核心、五 星级酒店等高档配套。地块内将扶植 高层室第、花圃洋房、别墅等物业, 产物线入市策略二 劣势一:景观资本树立抽象 C地块东临南门湖,滨湖景观前提优胜。以该地块入市,能无效的操纵各类 景观资本,将项目湖居价值最大化阐扬,从而树立项目高端抽象。 308 1.3入市策略二 劣势二:配套资本提拔价值 C地块紧邻即将扶植的会议核心、五星 级酒店等高档配套,通过对项目区域 成长的重点推广能无效的提拔项目价 值,促使项目开局成功。 劣势三:地块相对独立 C地块位于南门湖西北侧,从C地块首 先辈行开辟,包管了南门湖北侧以及 西南侧地块的全体性,不影响项目后 期开辟决策的制定。 309 1.3入市策略二 C地块入市,虽然具备使项目成功开局的前提,可是有些问题是不容轻忽 的: 问题一:售楼部距城市核心较 远 以D地块入市,为了避免从售楼部 到现场看房距离过远,售楼部的 售 楼 部 老城区 位置就不成避免的要设置在B地块 的西侧。这一位置紧邻西二环, 目前交通未便,人气不旺,距离 市核心的距离也较远,将添加客 户看房的接触距离,给项目前期 蓄客带来必然难度。 310 1.3入市策略二 问题二:配套价值无法最大化表现 在入市之初,C地块周边的会以核心、五星级酒店等配套设备尚在扶植阶 段,营销推广还处在“造梦”阶段,尚无法表现出配套设备的利用价值。 因而其发卖价值也无法获得充实实现,因而选择C地块入市将对项目全体 开辟利润的实现发生必然影响。 问题三:高端的展现抽象无法表现 以C地块入市将抽象展现区与发卖产物区分手隔来,无法进行“样板区” 的高端抽象包装。这将对项目树立高端的质量抽象带来必然难度,从而也 将使质量价值在入市阶段的发卖价钱中缺位,无法实现发卖价值最大化。 311 2.1项目开辟节拍 按照两套分歧的入市方案,我司别离为项目制定了两套开辟节拍,以包管项 目在分歧地块入市的环境下都能使全体价值获得充实表现,使利润最大化。 方案一: H地块 D、E地 块 C地块 A、B地 块 G、F地 块 方案二: C地块 D、E地 块 A、B地 块 FG、地 块 H地块 312 2.2开辟节拍一 第 三 期 第 五 期 第 四 期 第 一 期 第 二 期 开辟思绪: 以景观配套带动听气,以人气带 动贸易,以贸易带动区域价值提 升,以区域价值提拔实现项目开 发利润。 313 2.2开辟节拍—方案一 第一期:地块H ? 入市之初,项目地块内的配套设备尚在扶植阶段, 优秀的景观情况尚未呈现。因而该阶段项目应愈加 重视本身抽象的制造。同时项目要对景观情况及高 档配套进行强势推广,为客户营建出区域价值提拔 的心理预期。 ? 作为售楼部利用的会所位于项目H地块。通过对售楼 部及H地块园林绿化以及产物制造以及抽象包装,可 以制造出项目标“样板区”。 ? 通过对“样板区”的整合推广,能无效的拔高项目 的市场抽象,使项目标高价值在入市之初就能在销 售价值中够充实表现。 ? 通过高端的市场抽象,为项目堆积首批高端客户。 并通过多样化的客户关系维护使其成为项目标免费 宣传员,树立项目品牌,以及市场佳誉度。 第 一 期 314 2.2开辟节拍—方案一 第二期:地块D、 E ? 地块D在项目栖身价值排名中名列第三,全体情况较 好,但地块内将可能有工具向产物的呈现,将对项 目价值实现发生必然影响。 ? 因为E地块面积仅9千余㎡,零丁作为一期开辟面积 较小,因而将D、E地块作为项目二期进行开辟。 ? 二期地块位于南门湖西南侧,紧邻会议核心、五星 级酒店、休闲广场等配套设备,具有极强的配套价 值。 ? 在二期产物开辟时,南门湖扶植已根基完成,因而 该阶段也是充实阐扬南门湖景观价值来规避工具向 产物劣势,堆积人气的推进发卖的重点阶段。 ? 该阶段,会议核心、酒店也进入扶植阶段使配套价 值得以闪现。项目通过对地块周边配套设备的包装 推广以及对全体区域成长的引见,在项目以树立的 高端抽象的根本上提拔项目价值,使项目发卖价钱 推向新的高点。 第 一 期 第 二 期 315 2.2开辟节拍—方案一 第三期:地块C ? 地块C在项目栖身价值排名中名列第四,地块紧邻会 议核心,东临南门湖,具有优良的景观前提。但与D 地块一样,该地块同样有可能呈现工具向产物。 ? 在该阶段,南门湖景观前提已根基成熟,而配套设 施扶植也将进入尾声,南门湖周边全体情况趋于成 熟。而产物的景观价值劣势已较着大于工具向产物 的影响。 ? 第三期开辟C地块,可以或许充实的使开辟产物享遭到景 观、配套等各类劣势要素所带来的地块价值提拔, 第 三 期 第 一 期 使项目地块价值得以充实表现,使项目发卖价钱进 一步提拔。 ? 通过对项目景观价值、配套价值、抽象价值的包装, 使项目品牌价值得以提拔,以此堆积更多人气,促 第 二 期 316 2.2开辟节拍—方案一 第四期:地块A、 B ? 颠末前面三期的产物开辟,项目地块周边以堆积了 大量的人气。该阶段跟着大量栖身人流的涌入,使 项目地块周边居民的贸易需求激增,使地块具备了 贸易开辟的根基前提。 ? 跟着前三期的项目开辟以及各类配套设备的完美, 项目地块的贸易价值获得了充实的表现,贸易开辟 价值可以或许获得充实表现。 ? 第四期进行贸易开辟可以或许提拔项目标区域价值,能 够无效的鞭策后期开辟价值向更高的程度挺进。 第 四 期 第 三 期 第 一 期 第 二 期 317 2.2开辟节拍—方案一 第五期:地块F、 G ? G地块是项目栖身价值排名中最高的,非论是景观条 件,仍是产物朝向,都是项目标抽象标杆。 ? F地块全体规模较小,并且在地块栖身价值排名中靠 后,在该阶段,F地块可借势G地块,使其开辟价值 获得无效的拔升。 ? 待项目第五期开辟时,项目各类配套设备、景观条 件曾经趋势于成熟与完美,而项目标开辟价值也达 到了颠峰。 ? 第五期开辟可充实操纵项目已成立的品牌以及各类 现有配套设备、景观前提的劣势吸引市场中泛博的 购房者,将项目标发卖价值推向颠峰,使项目标开 发利润获得充实的实现。 318 第 四 期 第 三 期 第 五 期 第 一 期 第 二 期 2.2开辟节拍—方案二 第 一 期 第 四 期 第 五 期 第 三 期 第 二 期 开辟思绪: 以景观、配套以及贸易开辟带动 人气,以贸易带动区域价值提 升,以区域价值提拔实现项目开 发利润。 319 2.2开辟节拍—方案二 第一期:地块C ? 入市之初,项目地块内的南门湖以及各类配套设备 尚在扶植阶段,优秀的景观前提还不克不及充实的获得 展示。 ? 该阶段项目需要对将来即将呈现的高质量景观情况 进行充实的抽象包装。通过对南门湖、宜水风光带、 会议核心、五星级酒店的包装为购房者制造一个 “生态湖居”的胡想,并以此吸引市场,提拔市场 对项目标价值预期。 ? 因为以C地块入市,将使产物区与售楼部朋分,因而 第 一 期 无法制造高端抽象的“样板区”。因而,高端抽象 价值将在方案二的入市阶段缺失,因而项目只能通 过围挡包装、售楼部氛围营建等多种手段重拾项目 高端抽象的价值,并以此堆积人气,使首期发卖价 320 2.2开辟节拍—方案二 第二期:地块D、 E ? 与方案逐个样,地块D、E作为第二期开辟。地块紧 邻会议核心、五星级酒店、休闲广场等配套设备, 具有极强的配套价值。 第 一 期 第 二 期 ? 在二期产物开辟时,南门湖扶植已根基完成,因而 该阶段也是充实阐扬南门湖景观价值来规避工具向 产物劣势,堆积人气的推进发卖的重点阶段。 ? 颠末一期产物的开辟,项目在市场中已初步成立起 高端的市场抽象以及优良的项目品牌。因而第二期, 项目可操纵配套劣势以及景观价值对项目进行包装 推广,使项目标品牌及抽象得以巩固,并以此吸引 市场人气,推进项目发卖。 321 2.2开辟节拍—方案二 第三期:地块A、 B ? 在方案二中,第一、二期开辟完成后,南门湖以西 的室第地块开辟已根基完成,有大量栖身人流涌入。 发生了较大的贸易消费需求。因而贸易开辟具有了 根基的前提。 ? 但该阶段五星级酒店、会议核心等配套设备的仍可 能在扶植阶段,其在城市中所阐扬的感化尚未获得 表现。由此影响,项目贸易开辟的价值也难以获得 最大化表现,使项目贸易开辟利润大打扣头。 ? 贸易作为第三期开辟将极大的带动项目后期F、G、H 地块的全体开辟价值的提拔,使后期开辟价值获得 充实的表现。但这也是牺牲了贸易利润而现实的。 322 第 三 期 第 一 期 第 二 期 2.2开辟节拍—方案二 第四期:地块F、 G ? G地块是项目栖身价值排名中最高的,非论是景观条 件,仍是产物朝向,都是项目标抽象标杆。F地块整 体规模较小,并且在地块栖身价值排名中靠后,在 该阶段,F地块可借势G地块,使其开辟价值获得有 效的拔升。 ? 待项目贸易开辟完成时,项目其他各类配套设备都 已根基成熟完美,而项目标开辟价值也达到了顶 峰。 ? 第四期开辟可充实操纵项目已成立的品牌以及各类 现有配套设备、景观前提的劣势吸引市场中泛博的 购房者,将项目标发卖价值推向新的高点,使项目 的开辟利润获得充实的实现。 323 第 三 期 第 一 期 第 四 期 第 二 期 2.2开辟节拍—方案二 第五期:地块H ? H地块是项目栖身价值排名第二,栖身情况曾经景观 前提较好。待项目完成前四期开辟后,各类配套设 施以完美成熟,而项目地块在城市中所阐扬的感化 凸显出来,这就进一步提拔了项目标开辟价值推向 了新的高点。 ? H地块作为项目第五期开辟可以或许使项目标栖身价值、 配套价值、景观价值、城市价值都充实得以表现, 从而使项目开辟价值达到新的高点,使项目发卖价 格获得冲破。 ? H地块作为项目第五期开辟也将为项目第二大期即宜 水以东地块的开辟打下优良的根本。 324 第 三 期 第 一 期 第 四 期 第 五 期 第 二 期 感谢倾听! 325

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